China intensifica su crisis inmobiliaria: los precios de la vivienda caen un 3,5 % en mayo, el mayor retroceso desde 2014
27/06/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado residencial chino sigue perdiendo valor pese a los estímulos del Gobierno. El colapso de la demanda presiona a promotores, sacude al sistema bancario y proyecta efectos indirectos sobre los flujos de capital global y las materias primas. El real estate europeo observa con atención los riesgos de contagio.
La crisis inmobiliaria china se ha profundizado un paso más. Según los últimos datos publicados por la Oficina Nacional de Estadística (NBS), los precios de la vivienda nueva en las 70 principales ciudades del país cayeron un 3,5 % interanual en mayo, el peor registro desde 2014. La caída marca el undécimo mes consecutivo en negativo y se produce a pesar de la batería de medidas fiscales y monetarias desplegadas desde principios de año por el Gobierno central.
Las caídas son especialmente pronunciadas en ciudades de segundo y tercer nivel, con desplomes de hasta el 6 % en provincias como Henan, Liaoning o Yunnan. Pero incluso en centros tradicionales de demanda como Shanghái, Hangzhou o Shenzhen, los precios han comenzado a corregirse, arrastrados por un exceso de inventario y una contracción en la demanda doméstica.
La situación revive el temor a una crisis sistémica en el sector inmobiliario chino, que representa aproximadamente el 20–25 % del PIB del país si se incluyen actividades conexas (construcción, materiales, servicios financieros). El impacto potencial de esta desaceleración va más allá del mercado local: amenaza con desestabilizar el sistema financiero, presionar la demanda de materias primas y condicionar los flujos globales de capital hacia activos seguros.
Estímulos sin efecto y desconfianza del comprador
Desde comienzos de 2025, el Gobierno ha aplicado más de 30 medidas de estímulo: reducción de tipos hipotecarios, eliminación de restricciones a la compra en ciudades clave, y creación de un fondo estatal para absorber vivienda sin vender. Sin embargo, el resultado ha sido modesto.
“La clave no es solo la financiación, sino la confianza”, afirma Li Zhang, economista del think tank China Reform Forum. “Tras las quiebras de Evergrande y Country Garden, muchos compradores temen que los proyectos no se entreguen. Hay capital disponible, pero no voluntad de compra”.
El número de nuevas hipotecas ha caído un 12 % en lo que va de año, y la inversión inmobiliaria general se ha reducido un 9 %. Las ventas de suelo por parte de gobiernos locales —una de sus principales fuentes de financiación— han descendido un 18 %, lo que amenaza con tensiones fiscales en numerosos municipios.
Riesgos para la banca y para la estabilidad macro
La exposición del sistema bancario chino al real estate sigue siendo significativa, pese a los intentos de limpieza de balances. El Banco Popular de China (PBOC) ha advertido que los préstamos dudosos ligados a promotores han aumentado un 27 % desde junio de 2024, y ha instado a las entidades a reforzar provisiones y controles internos.
En paralelo, los fondos internacionales con exposición al high yield asiático han comenzado a reducir posiciones, temiendo una ola de defaults en el segundo semestre del año. La rentabilidad media de los bonos inmobiliarios chinos supera ya el 15 %, niveles propios de situación de estrés financiero.
Implicaciones para el real estate global y europeo: capital más prudente, materias primas más volátiles y oportunidades selectivas
- Mayor cautela de los inversores institucionales con exposición a Asia: podría redirigir capital hacia Europa y EE. UU. en busca de activos estabilizados.
- Caída en la demanda de materias primas de construcción: el frenazo en China abarata el acero, cemento y cobre, mejorando márgenes en Europa.
- Oportunidades en activos distress globales con lógica value-add: REITs y bonos inmobiliarios chinos podrían ofrecer descuentos a fondos oportunistas.
- Riesgos indirectos en exportadores europeos de capital intensivo: impacto negativo en ingresos de constructoras y fabricantes con alta exposición a China.
- Efecto reputacional sobre la tokenización asiática: pérdida de tracción internacional en proyectos ligados a activos en Hong Kong o Macao.
Conclusión
La caída del 3,5 % en los precios de la vivienda china no es una anomalía coyuntural, sino una señal de un ajuste estructural de gran calado. Aunque el impacto directo en Europa es limitado, los efectos de segunda ronda —sobre el coste del capital, las materias primas y el apetito inversor— ya se hacen sentir. Para el real estate europeo y español, el desafío será aprovechar la reorientación del capital internacional sin asumir exposición indirecta a un ciclo que, lejos de resolverse, parece entrar en su fase más crítica.
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