El capital ruso pierde presencia en el mercado inmobiliario español, pero conserva peso en zonas prime
21/07/2025 - ⏱️ 2 min
La inversión inmobiliaria procedente de Rusia continúa su proceso de desaceleración en España, en un contexto marcado por sanciones internacionales, restricciones financieras y reformas legislativas que han reducido de forma progresiva su participación en el mercado de vivienda.
Según datos recientes publicados por Spanish Property Insight, en el primer semestre de 2024, los compradores rusos representaron aproximadamente el 2,67 % del total de adquisiciones realizadas por extranjeros en el país. Esta cifra supone una ligera reducción respecto a trimestres anteriores, cuando su participación rondaba el 2,8 %, y confirma una tendencia descendente iniciada en 2022 tras la invasión de Ucrania.
Aunque no hay cifras oficiales del volumen económico total invertido, la caída en número de operaciones es perceptible en destinos tradicionalmente preferidos por este perfil: Costa del Sol, Barcelona, la isla de Mallorca y el eje Chamartín–Salamanca en Madrid.
Menor volumen, pero perfil comprador aún solvente
El descenso no ha sido homogéneo. Si bien los compradores ocasionales o de segunda residencia se han retraído significativamente, los inversores con alto poder adquisitivo mantienen operaciones puntuales en segmentos de lujo. Agentes locales confirman que las compraventas vinculadas a clientes rusos, aunque menos frecuentes, siguen representando transacciones por encima de los 800.000 €, principalmente en propiedades llave en mano.
Asimismo, se ha observado un cambio de estrategia: muchos clientes optan por realizar las adquisiciones a través de vehículos societarios, fideicomisos familiares o representantes residentes en la UE, como medida de adaptación frente a las restricciones bancarias y de compliance vigentes.
Sanciones y efecto normativo
Desde 2022, las entidades bancarias europeas han intensificado el control sobre operaciones con clientes rusos no residentes. El acceso a hipotecas, apertura de cuentas y movimientos de capital desde jurisdicciones sancionadas ha sido severamente limitado. A esto se suma la supresión definitiva de la llamada “Golden Visa” —permiso de residencia por inversión inmobiliaria— anunciada por el Gobierno español en abril de 2025, lo que cierra una vía habitual de entrada para este colectivo.
En paralelo, la legislación comunitaria impide la adquisición de activos estratégicos o la inversión directa por parte de personas incluidas en listas de sancionados, lo que ha reducido considerablemente el rango de compradores autorizados.
Cambios en el mapa internacional
La menor presencia rusa contrasta con el crecimiento sostenido de otros grupos inversores extranjeros, especialmente latinoamericanos, estadounidenses y europeos del norte. En regiones como la Comunidad Valenciana o Andalucía, la cuota rusa ha sido absorbida por compradores alemanes, neerlandeses y belgas, atraídos por la estabilidad fiscal y climática de España.
A pesar de ello, operadores del sector indican que ciertos nichos inmobiliarios —como chalets aislados en Marbella, villas en la costa norte de Mallorca o pisos de alto standing en la zona alta de Barcelona— siguen atrayendo a un perfil ruso muy específico: discreto, patrimonialista y centrado en la conservación de valor.
Perspectivas: continuidad restringida, sin desaparición
A corto plazo, no se espera una recuperación del volumen inversor ruso a niveles anteriores a 2022. Las condiciones geopolíticas, unidas a la falta de incentivos migratorios y las limitaciones bancarias, seguirán frenando el acceso masivo al mercado. No obstante, el mercado de lujo español, tradicionalmente resiliente, seguirá acogiendo transacciones puntuales por parte de clientes rusos solventes con estructuras jurídicas adaptadas.
Los agentes inmobiliarios más profesionalizados están pivotando hacia un enfoque más normativo, acompañando a los compradores con procesos de verificación reforzada, informes de procedencia de fondos y asesoramiento legal a medida. Este es el nuevo terreno de juego para un inversor que ya no es masivo, pero sigue siendo relevante.
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