El boom de las herencias dinamiza el mercado inmobiliario español: repunte de la oferta y presión bajista sobre los precios en ciertas zonas
30/06/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado inmobiliario español está viviendo un fenómeno poco habitual pero cada vez más relevante: el incremento sostenido del número de viviendas heredadas que salen a la venta. Según datos recientes de registradores, notarías y portales inmobiliarios como Idealista y Fotocasa, más del 20 % de las viviendas puestas a la venta en 2024 y lo que va de 2025 provienen de herencias, una cifra que duplica el promedio histórico de la última década.
Este fenómeno, que comenzó a visibilizarse con fuerza tras la pandemia, ha cobrado nueva intensidad en el último año, alimentado por una combinación de factores demográficos, fiscales y económicos: la elevada mortalidad acumulada en cohortes mayores, la voluntad de muchos herederos de monetizar activos inmovilizados, y el aumento del coste de mantenimiento y fiscalidad de la propiedad inmobiliaria.
“Estamos asistiendo a un vuelco silencioso del mercado. Las viviendas heredadas están representando ya una parte sustancial de la oferta y, en ciertos mercados secundarios, marcan el tono de los precios”, afirma Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
Cambia la psicología del heredero: de la conservación al desapego financiero
Hasta hace no muchos años, la lógica cultural predominante en España empujaba a conservar la vivienda heredada como símbolo de arraigo familiar o como segundo activo patrimonial. Sin embargo, esa tendencia se está invirtiendo: cada vez más herederos prefieren vender el inmueble lo antes posible, ya sea por falta de uso, por necesidad de liquidez inmediata, o para evitar los costes asociados (IBI, comunidad, reformas, etc.).
El perfil tipo del heredero vendedor es el de personas entre 35 y 55 años, residentes en otra ciudad o comunidad autónoma distinta de donde se sitúa el inmueble, y con escaso interés en dedicar tiempo a la explotación en alquiler. A menudo, son herencias compartidas entre hermanos o primos, lo que complica la gestión común y favorece la liquidación rápida.
Además, los expertos apuntan a una razón más estructural: el traspaso intergeneracional masivo de vivienda iniciado con la generación del baby boom español (nacidos entre 1955 y 1975). Con un parque edificado envejecido y concentrado en ciudades medias y zonas rurales, muchos de estos inmuebles entran en el mercado con descuentos notables sobre el precio medio, forzando a los vendedores particulares a competir con precios más ajustados.
“El flujo de vivienda heredada no solo es creciente, sino que seguirá aumentando durante los próximos 15 años. Se trata de una tendencia demográfica de largo recorrido, no coyuntural”, sostiene Antonio Olmedilla, investigador del Instituto de Economía Demográfica de Madrid.
Impacto territorial: más rotación en la periferia, presión sobre los núcleos urbanos
El impacto de esta ola hereditaria no es homogéneo. En grandes capitales como Madrid o Barcelona, donde la presión de demanda es estructural, las viviendas heredadas se absorben con rapidez, aunque siguen representando una porción significativa del inventario.
Sin embargo, en ciudades intermedias como Zaragoza, Valladolid, A Coruña o Elche, y en zonas rurales o costeras menos demandadas, este fenómeno está contribuyendo a una sobreoferta local que presiona los precios a la baja.
En provincias como Lugo, Teruel o Jaén, donde la población envejece rápidamente y la demanda estructural es limitada, las herencias están generando un mercado secundario de bajo valor añadido que las administraciones aún no han sabido reconvertir.
Por otro lado, algunas empresas y fondos especializados están comenzando a ver oportunidades de inversión en la agregación de este tipo de activos. Compañías como Casavo, Tiko o Housfy han intensificado sus operaciones de compra directa en este segmento, buscando reformar y revender viviendas heredadas en zonas urbanas con potencial de revalorización.
¿Puede esta tendencia aliviar el problema de oferta?
Una de las grandes preguntas del momento es si el aumento de vivienda heredada en venta puede suavizar el desequilibrio entre oferta y demanda que tensiona el mercado español, especialmente en el alquiler. La respuesta es matizada.
Si bien es cierto que este flujo de oferta incrementa el inventario y ayuda a estabilizar precios en ciertas zonas, la mayoría de las viviendas heredadas presentan características que dificultan su incorporación directa al mercado de alquiler profesional: requieren reformas, tienen distribución obsoleta y en muchos casos no cumplen estándares energéticos o de accesibilidad.
Sin embargo, a medio plazo, este fenómeno puede actuar como mecanismo corrector parcial en ciudades con sobrecalentamiento. Según datos de Idealista, en barrios como Vallecas (Madrid), Nou Barris (Barcelona) o El Carmen (Valencia), la proporción de viviendas en venta procedentes de herencias supera el 30 %, y su precio medio por metro cuadrado es entre un 12 % y un 18 % inferior al resto del parque disponible.
Algunos expertos sugieren que las administraciones públicas deberían explorar fórmulas de adquisición preferente o colaboración público-privada para incorporar parte de esta oferta al parque social o al alquiler asequible. Sin embargo, los mecanismos actuales son lentos, dispersos y poco sistemáticos, lo que impide que esta oportunidad se aproveche de forma eficiente.
En definitiva, el auge de las viviendas heredadas marca un nuevo eje en la dinámica del mercado inmobiliario español. Un fenómeno aparentemente silencioso que está empezando a influir en los precios, en la rotación del stock residencial y en la estrategia de múltiples actores. En un país donde el 80 % de la población vive en vivienda en propiedad, el modo en que se gestiona la transferencia intergeneracional de estos activos puede convertirse en uno de los grandes temas estructurales de la próxima década.
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