BBVA Research descarta una burbuja inmobiliaria en España, pero advierte de tensiones por la escasez de oferta
21/06/2025 - ⏱️ 2 min
El último informe de BBVA Research, publicado este lunes 24 de junio, descarta que el mercado inmobiliario español esté inmerso en una nueva burbuja como la que estalló en 2008, pero advierte de desequilibrios estructurales que están tensionando los precios, especialmente en las grandes áreas metropolitanas.
“El comportamiento actual del mercado no es especulativo. No hay un apalancamiento excesivo ni un auge anómalo en la oferta. Pero sí existe un claro problema de escasez estructural”, señala el informe.
El análisis: precios altos, pero fundamentos sólidos
Según el documento, los principales factores que descartan una burbuja son:
- Endeudamiento contenido de los hogares: la ratio deuda/renta está en el 80 %, frente al 130 % en 2008.
- Prudencia bancaria: el 70 % de las hipotecas concedidas desde 2020 son a tipo fijo, lo que reduce la exposición al riesgo de tipos.
- Menor peso de la construcción: la inversión en vivienda representa menos del 6 % del PIB, muy por debajo del 10 % previo a la crisis financiera.
No obstante, BBVA señala que el desequilibrio entre oferta y demanda está presionando los precios, sobre todo en Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia, donde los aumentos superan el 8 % interanual.
El riesgo: precios inaccesibles para los jóvenes
La tensión del mercado no radica en la especulación, sino en la incapacidad del sistema para generar nueva oferta residencial a la velocidad que crecen los hogares, especialmente los unipersonales. El informe cita cifras recientes del INE que reflejan la creación de más de 220.000 nuevos hogares al año, mientras que los visados de vivienda nueva se mantienen por debajo de los 95.000.
Esto está provocando:
- Exclusión de los jóvenes del mercado de compra.
- Presión sobre el alquiler, con subidas del 12 % interanual en grandes ciudades.
- Desplazamiento residencial hacia periferias, aumentando la congestión y desigualdad territorial.
BBVA sugiere como medidas clave:
- Aceleración del urbanismo mediante planes supramunicipales.
- Fomento del alquiler asequible con colaboración público-privada.
- Mayor seguridad jurídica para inversores institucionales.
El informe concluye que “la solución no está en frenar la demanda, sino en multiplicar la oferta con políticas coordinadas y sostenidas en el tiempo”.
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