Bancos españoles captan casi 4.000 M € de grandes patrimonios para inversiones inmobiliarias
10/07/2025 - ⏱️ 2 min
La banca privada redirige flujos hacia ladrillo institucional, con foco en retail y logística europea para diversificar carteras.
En los últimos meses, las principales entidades bancarias españolas —Santander, Bankinter, CaixaBank, BBVA y Abanca— han implantado con éxito una estrategia destinada a atraer a sus clientes de alto patrimonio hacia vehículos de inversión inmobiliaria, que en conjunto acumulan cerca de 4.000 millones de euros de capital. Un giro significativo en sus actividades de banca privada, con claras implicaciones para el mercado europeo del real estate.
Vehículos a medida para inversores exigentes
El modelo se basa en estructuras cerradas y coinversiones destinadas a perfiles conservadores o moderados. Santander, a través de su división Sprea, ha desplegado más de 800 M € a lo largo del primer semestre de 2025, incluyendo la adquisición del centro comercial Ballonti (Portugalete, Vizcaya) por unos 120 M €.
Bankinter, por su parte, ha captado alrededor de 2.300 M €, lanzando socimis como Montepino, Ores y Atom en colaboración con gestores especializados. CaixaBank, BBVA y Abanca, además de ofrecer activos primarios, están lanzando sus propias socimis y fondos inmobiliarios, con especial atención al segmento logístico, residencial y hotelero.
¿Por qué ahora?
- Entorno de tipos altos y volatilidad de mercados financieros, que convierten el ladrillo en refugio para capitales patrimoniales.
- Revalorización sostenida del real estate core y core plus tras la corrección del ciclo post-2022.
- Demanda elevada de activos certificados ESG, alineada con la estrategia europea de transición energética y mejora del parque inmobiliario.
El caso Ballonti: retail viable en un mundo online
La inversión del Santander en Ballonti se inserta en una tendencia creciente hacia centros comerciales resilientes, a pesar del avance del comercio electrónico, reforzada por datos macroeconómicos favorables. Con más de 52.000 m² de superficie y 79 tiendas, Ballonti se convierte en un ejemplo de cómo los fondos de banca privada pueden canalizar capital en proyectos “core” y estructurados con socios locales —en este caso Rivoli— para ofrecer retornos estables a plazos medios.
Alcance internacional y diversificación temática
Aunque el grueso de las inversiones se concentra en España, las estrategias de coinversión y fondos promovidos por entidades como Bankinter y Andbank permiten llevar capital hasta Europa central y nórdica, con intereses que abarcan desde logística urbana y suelo industrial hasta hoteles y vivienda prime.
Este modelo refuerza la posición estratégica del ladrillo europeo en las grandes carteras, en un momento en el que Europa es vista como un destino estable y protegido frente a la incertidumbre global.
Repercusiones en el mercado europeo
- Fondos core y core-plus: mayor entrada de capital vía fondos compartidos o estructuras privadas.
- Socimis y cotizadas: mayor demanda y liquidez en segmentos alternativos gracias al respaldo institucional.
- Promotores y desarrolladores: acceso a financiación adaptada y coinversión directa desde banca privada.
Estos movimientos consolidan la profesionalización del segmento patrimonial y la entrada de inversores no tradicionales en proyectos institucionales, alineados con regulaciones, criterios ESG y la fragmentación retail-industrial.
Desafíos y perspectivas
Pese al interés creciente, algunos retos persisten:
- Presión macroeconómica en costes de financiación y retornos esperados ante la prolongación de tipos altos en la eurozona.
- Riesgo de saturación en segmentos prime —como oficinas y centros comerciales— que cuentan con elevada competencia.
- Ejercicio de transparencia necesario para que los vehículos artificialmente construidos transmitan credibilidad y alineación de incentivos.
Sin embargo, la respuesta del mercado patrimonial está siendo sólida, con datos como el 35 % de exposición al real estate en carteras típicas de grandes patrimonios, y una demanda creciente de inmuebles certificados y sostenibles.
Conclusión
La ofensiva de bancos españoles para canalizar miles de millones hacia inmuebles a través de sus unidades de banca privada redefine el papel de los grandes patrimonios en el real estate europeo. Desde el foco en retail de calidad —caso Ballonti— al impulso de vehículos temáticos en logística, residencial y hotelero, el ladrillo se posiciona como activo refugio. Esta línea estratégica marca un paso decisivo hacia una banca privada más activa en la economía real, con España como laboratorio de iniciativas que pronto podrían replicarse en otros países de la UE.
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