Madrid recupera protagonismo en el ‘high street’ de lujo: AXA cierra la venta de Ortega y Gasset 10 tras atraer a Balenciaga y Richard Mille

10/07/2025 - ⏱️ 2 min

La gestora francesa de activos se desprende de uno de sus emblemas en la capital española por cerca de 70 millones de euros, consolidando el atractivo del retail prime entre inversores institucionales.

En una operación que consolida el reposicionamiento del high street madrileño como uno de los destinos preferidos del capital internacional, AXA Investment Managers ha cerrado la venta del número 10 de la calle Ortega y Gasset por un importe estimado en torno a los 70 millones de euros, según ha adelantado Cinco Días el 9 de julio de 2025. El inmueble, que recientemente ha incorporado a Balenciaga y Richard Mille como nuevos inquilinos, refuerza así el perfil de esta vía como enclave estratégico del retail de lujo europeo.

La desinversión, ejecutada apenas semanas después de completarse los arrendamientos, subraya la estrategia de rotación de activos de AXA IM y su capacidad para capturar valor en localizaciones con alta presión inversora. El activo fue adquirido por la gestora francesa hace una década y ha sido sometido a varias reformas estructurales en los últimos años, lo que ha permitido atraer a operadores de primer nivel y consolidar rentas premium en la zona.

La identidad del comprador no ha trascendido públicamente, aunque fuentes del mercado señalan el interés creciente de family offices internacionales y fondos core-plus en este tipo de activos, especialmente tras el ajuste de valoraciones registrado en 2023 y 2024. La operación ha sido asesorada por las consultoras inmobiliarias habituales en este tipo de transacciones, con participación activa de Savills y JLL, según fuentes próximas al proceso.

Ortega y Gasset: una nueva geografía del lujo en Europa

La calle José Ortega y Gasset —ubicada en el distrito de Salamanca— se ha consolidado como el epicentro del lujo madrileño, compitiendo directamente con enclaves como Via Montenapoleone en Milán, Avenue Montaigne en París o Bond Street en Londres. Las recientes aperturas de marcas como Balenciaga, Richard Mille y Celine han elevado la densidad de operadores de lujo por metro lineal, lo que a su vez ha impulsado al alza las rentas y los yields esperados por los inversores.

Madrid, tradicionalmente situada en un segundo plano respecto a París o Londres, ha vivido un viraje en la última década impulsado por varios factores: la mejora de la conectividad aérea, el incremento del turismo asiático de alto poder adquisitivo, la estabilidad jurídica para grandes patrimonios y una fiscalidad comparativamente más favorable respecto a otras capitales europeas.

Según datos de Savills, las rentas prime en Ortega y Gasset ya superan los 270 €/m² al mes, con una absorción media que ha caído por debajo de los tres meses en locales por debajo de 400 m². Esto convierte a la zona en una de las más líquidas del sur de Europa en lo que a retail de lujo se refiere.

La rotación de activos como respuesta al nuevo ciclo de tipos

La operación de AXA IM se enmarca en un contexto en el que muchos fondos institucionales están redibujando su cartera inmobiliaria a la luz del nuevo entorno de tipos y la recuperación de los activos core. Tras el repunte de los tipos de interés iniciado en 2022 por parte del BCE, muchos fondos han reorientado su estrategia hacia activos con menor exposición a vacancia, alta visibilidad de ingresos y contratos indexados a inflación. Ortega y Gasset 10, con contratos recién firmados y operadores de gran solvencia, encajaba en ese perfil ideal para una desinversión rentable.

En paralelo, el interés de nuevos actores —particularmente inversores latinoamericanos y fondos de Oriente Medio— ha comenzado a permear en el mercado español. A diferencia de los años anteriores a la pandemia, donde el foco estaba en el sector logístico y multifamily, el retail prime comienza a recuperar terreno en los portfolios diversificados, especialmente en ciudades con fuerte dinamismo turístico y regulación de usos favorable.

Una operación con efecto señal

El cierre de esta transacción no es solo relevante por su cuantía o sus protagonistas, sino por su capacidad de actuar como catalizador de otras operaciones en el sector. Fuentes del sector apuntan que varias propiedades en calles adyacentes —como Claudio Coello o Serrano— están ya en proceso de venta o han recibido ofertas preliminares. Se prevé que en el segundo semestre de 2025 se intensifique la rotación en retail high street en Madrid y Barcelona, dos de los mercados con mejor comportamiento relativo frente a otras capitales europeas.

En paralelo, la operación servirá para redefinir la percepción del riesgo en este segmento, que durante la pandemia sufrió un retroceso acusado por el cierre de locales, la caída del turismo y la incertidumbre sobre la evolución del comercio físico. El regreso de operadores como Balenciaga o Richard Mille confirma, sin embargo, que el flagship store en ubicaciones icónicas mantiene un valor estratégico para las marcas, incluso en un mundo dominado por el e‑commerce.

Madrid, con esta transacción, no solo recupera terreno perdido en el mapa del retail europeo, sino que envía una señal clara a los mercados internacionales: el lujo ha vuelto a instalarse en la capital española. Y esta vez, con voluntad de permanencia.

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