La oferta de alquiler permanente cae otro 3 % mientras se dispara la de temporada: el mercado español gira hacia la rentabilidad de corto plazo

03/07/2025 - ⏱️ 2 min

La transformación del mercado del alquiler en España continúa acelerándose en dirección contraria a las aspiraciones de las políticas públicas. Según los últimos datos publicados por Idealista, la oferta de viviendas en alquiler permanente —es decir, contratos de larga duración— ha vuelto a caer en el primer trimestre de 2025 un 3 % intertrimestral, acumulando una contracción de más del 15 % en los últimos doce meses. En contraste, la oferta de alquiler de temporada, más rentable y flexible para los propietarios, ha crecido un 25 % en el mismo periodo.

La divergencia entre ambas modalidades confirma una tendencia estructural que preocupa a las autoridades y a los defensores del derecho a la vivienda. El fenómeno no es homogéneo en todo el país, pero es especialmente marcado en zonas turísticas y en capitales de provincia como Barcelona, Valencia, Málaga, Palma de Mallorca y Sevilla, donde el alquiler por meses o por temporadas se ha convertido en la opción preferida de muchos arrendadores.

La causa principal no es difícil de identificar: la rentabilidad neta del alquiler de temporada puede superar en hasta un 40 % la del arrendamiento tradicional, según datos de Fotocasa. “Estamos ante un mercado que reacciona racionalmente a los incentivos existentes”, explica Ana Pomares, analista senior de mercado residencial en la consultora Atlas Real Estate Economics. “Con la regulación limitando los precios del alquiler permanente en muchas zonas y con la morosidad al alza, el propietario medio migra hacia contratos más cortos, flexibles y seguros jurídicamente”.

Un cambio que vacía el mercado tradicional

El descenso en la oferta de alquiler permanente es especialmente acusado en los barrios céntricos de las principales capitales. En Madrid, el distrito de Centro ha perdido un 22 % de su inventario en los últimos doce meses; en Barcelona, Ciutat Vella y Eixample han retrocedido más del 18 %, según Idealista Data. En el conjunto nacional, más del 12 % del parque de alquiler permanente en las zonas tensionadas ha desaparecido en los últimos dos años.

En su lugar, florecen ofertas de alquiler “por meses”, de “media estancia” o para “desplazados temporales”. Aunque legales, muchas de estas prácticas bordean el marco de la regulación tradicional y se sitúan en una “zona gris” legal que ha despertado preocupación en los ayuntamientos y gobiernos autonómicos.

“El problema es que cada vez más propietarios utilizan el alquiler temporal como forma de eludir los controles del mercado residencial”, señala Luis San Román, portavoz de la Federación de Asociaciones de Inquilinos. “Esto erosiona la función social de la vivienda y segmenta el mercado hacia quienes pueden pagar más por estancias más cortas”.

Regulación tardía y fragmentada

El Gobierno central y varias comunidades autónomas han aprobado normativas para limitar o condicionar el crecimiento del alquiler de temporada, pero la respuesta ha sido tardía y, en muchos casos, inconsistente. La reciente propuesta de ley de regulación del alquiler temporal y por habitaciones, actualmente en tramitación en el Congreso, pretende cerrar algunas de estas lagunas. Pero su impacto, si se aprueba, no será inmediato.

Además, las plataformas digitales han adaptado rápidamente sus modelos para favorecer estos formatos. Portales como Airbnb o Booking han desarrollado filtros específicos para alquiler de “larga estancia flexible”, mientras Idealista ha multiplicado los anuncios de alquiler de temporada en zonas tensionadas. En algunos barrios de Barcelona, Málaga o Madrid, el 60 % de la oferta ya corresponde a contratos de menos de once meses.

Desde el Ministerio de Vivienda reconocen la urgencia del problema. “Estamos trabajando en un marco normativo más eficaz, con armonización estatal y mecanismos de fiscalización más ágiles”, apuntan fuentes del gabinete de Isabel Rodríguez. “La tecnología debe servir al interés general, no a la evasión de responsabilidades contractuales”.

¿Una burbuja regulatoria?

El crecimiento del alquiler temporal podría volverse insostenible si la oferta sigue desplazando al alquiler convencional, advierten los expertos. A medio plazo, podría generarse un efecto de sobreoferta estacional, particularmente en ciudades con alta dependencia turística, lo que redundaría en una caída de ingresos y aumento de la rotación. Además, muchos arrendadores no están profesionalizados ni preparados para operar en un entorno más competitivo y legalmente expuesto.

La creciente atención que prestan las autoridades fiscales a estos contratos —donde los ingresos pueden escapar más fácilmente a la tributación ordinaria— añade incertidumbre al futuro de este modelo.

“Estamos viendo cómo un mercado sano se reconfigura hacia nichos más rentables pero menos estables”, alerta Pomares. “Es el reflejo de un sistema donde el arrendador percibe más riesgo en el contrato de largo plazo que en el de corta duración. Y eso tiene implicaciones sistémicas para el acceso a la vivienda”.

Conclusión: más rentabilidad, menos estabilidad

El auge del alquiler temporal es síntoma y consecuencia de un mercado inmobiliario tensionado, desigual y desincentivado. Mientras no se resuelva la falta estructural de vivienda asequible y no se armonicen los marcos normativos en todo el país, los propietarios seguirán el camino de la rentabilidad inmediata, y la oferta estructural de alquiler convencional seguirá cayendo.

La paradoja es clara: la política pública busca estabilidad, pero la regulación empuja al mercado hacia la rotación. La vivienda como derecho y como activo financiero vuelven a chocar en una economía donde el corto plazo, por ahora, sigue ganando.

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