El alquiler residencial se encarece un 14,7 % interanual: presión sobre las rentas y desigualdad territorial marcan el nuevo ciclo
25/06/2025 - ⏱️ 2 min
El precio medio del alquiler residencial en España se ha incrementado un 14,7 % en los últimos 12 meses, según datos consolidados de los principales portales inmobiliarios y plataformas de big data del sector. Este repunte, que acumula ya tres trimestres consecutivos por encima del 10 %, consolida una tendencia alcista estructural que está reconfigurando el mercado del alquiler y generando nuevas tensiones sociales, regulatorias y de inversión.
Las principales capitales —Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga— han registrado subidas superiores al 15 % interanual, liderando el movimiento. En Madrid, el precio medio por metro cuadrado en alquiler ha alcanzado los 17,20 €, un máximo histórico que supone más del doble que en ciudades medias como Valladolid, Murcia o Córdoba. En Barcelona, el precio ya roza los 19 €/m², arrastrado por la presión en zonas como Gràcia, Sant Martí y el Eixample.
Factores estructurales detrás del alza
Este comportamiento responde a un conjunto de factores estructurales que confluyen desde hace más de un año: reducción drástica de la oferta en grandes núcleos urbanos, incremento de la demanda ante el encarecimiento del crédito hipotecario, auge del alquiler turístico y retraso en la entrega de nueva vivienda.
“La oferta estructural está disminuyendo, no porque no haya vivienda, sino porque no está disponible para el alquiler residencial convencional”, explica una fuente del sector promotorial. Según el portal Idealista, en ciudades como Barcelona o Palma la oferta de vivienda en alquiler ha caído un 40 % desde enero de 2023.
Al mismo tiempo, la demanda no muestra signos de debilitamiento. La imposibilidad de acceso a la compra por parte de los jóvenes y trabajadores temporales ha generado un núcleo creciente de inquilinos que se ven obligados a competir por el escaso stock disponible, incluso en condiciones poco favorables.
Zonas que resisten: oportunidades para inversores value
Pese al entorno general de subidas, existen áreas del país que se mantienen estables o incluso han registrado ligeras caídas. Ciudades como Zaragoza, Burgos o Lugo presentan incrementos inferiores al 5 % interanual, con un volumen de vivienda en alquiler relativamente más robusto.
Estas zonas están captando cada vez más interés de inversores institucionales con enfoque value, que buscan rentabilidades estables a largo plazo y menor exposición regulatoria. “Estamos viendo cómo fondos medianos y family offices reorientan capital hacia plazas con menor presión política y fiscal, pero con rentas seguras”, apunta un gestor consultado.
Impacto político y respuestas regulatorias
El encarecimiento del alquiler ha reavivado el debate político en torno a la Ley de Vivienda. Desde el Gobierno central se han defendido las medidas de control de precios y bonificaciones fiscales, aunque varios gobiernos autonómicos —en particular los de signo conservador— han evitado aplicar los límites previstos por la norma nacional.
Cataluña y Navarra son, por ahora, las únicas comunidades que han activado formalmente zonas tensionadas con topes máximos de precio, aunque su efectividad sigue siendo objeto de disputa. “La intervención sin aumento de oferta es una receta fallida”, advierte un economista del Banco de España.
Proyecciones para el segundo semestre
Los analistas anticipan que los precios seguirán presionados al alza al menos hasta finales de 2025, salvo que se introduzcan incentivos claros para la construcción de vivienda asequible o para la movilización del parque vacío. La reducción del Euríbor no ha sido suficiente para reactivar la obra nueva, cuya financiación sigue encarecida para promotores de menor escala.
Mientras tanto, la vivienda en alquiler se consolida como uno de los activos favoritos del capital institucional, especialmente en formato build-to-rent (BTR), aunque con rendimientos cada vez más ajustados en ciudades saturadas.
Conclusión: mercado tensionado, oportunidades divergentes
El nuevo ciclo del alquiler en España combina tres realidades simultáneas: tensión en grandes capitales, oportunidades en mercados secundarios y alto grado de incertidumbre regulatoria. Para los inversores, la clave ya no es solo encontrar rentabilidad, sino hacerlo con estabilidad jurídica y capacidad de adaptación territorial.
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