La vivienda ya es el mayor activo del inmobiliario europeo: adelanta a oficinas y retail, y Alemania desbanca al Reino Unido
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
Durante décadas, cuando se hablaba de inmobiliario institucional en Europa se hablaba, sobre todo, de oficinas y de centros comerciales. Ese mapa ha cambiado. El informe One Real Estate Universe, elaborado conjuntamente por INREV —la asociación europea de vehículos de inversión inmobiliaria no cotizados— y EPRA —la asociación de las inmobiliarias cotizadas europeas—, sitúa el residencial como el mayor sector de las carteras institucionales europeas, tanto en el mercado cotizado como en el no cotizado. El estudio recorre cerca de dos décadas de datos y concluye que ambos universos, que suelen analizarse por separado, han seguido una trayectoria muy parecida: han alcanzado escala institucional, han reducido su endeudamiento desde la crisis financiera y han reorientado sus carteras hacia los sectores con mejores perspectivas estructurales.
El residencial pasa a ser el primer sector
A cierre de 2025, la vivienda representaba el 26,4 % de las carteras de los fondos no cotizados incluidos en el índice de INREV y el 28,8 % de las compañías inmobiliarias cotizadas del índice de EPRA. Ambas cifras incorporan también las residencias de estudiantes, un segmento que en la clasificación sectorial europea se agrupa dentro del residencial en sentido amplio. Es la primera vez que el sector ocupa la primera posición en los dos universos a la vez.
El reparto del resto de la cartera ayuda a dimensionar el cambio. En el mercado no cotizado, los activos industriales y logísticos ocupan el segundo lugar con un 24,6 %, las oficinas se quedan en el 18,7 % y el retail apenas alcanza el 12,1 %. Entre las cotizadas la transformación es algo menos intensa: las oficinas todavía suponen el 23,1 % y el retail mantiene el 20,7 %. Sumados, oficinas y comercio concentran el 43,8 % de la exposición cotizada, frente al 30,8 % del mercado no cotizado. Dicho de otro modo, el vehículo no cotizado ha rotado su cartera más deprisa que la sociedad cotizada.
El retail reduce su peso a menos de la mitad desde 2012
La pérdida de protagonismo del comercio es el movimiento más pronunciado del periodo analizado. En el mercado no cotizado, el peso del retail pasó del 25,1 % al 12,1 % entre 2012 y 2025. Entre las cotizadas, la caída fue del 42,6 % al 20,7 %. En ambos casos, el sector ha perdido más de la mitad de su participación relativa en poco más de una década.
El informe atribuye el ajuste a factores estructurales y no coyunturales: el crecimiento del comercio electrónico, las dificultades financieras de algunos grandes propietarios de centros comerciales y la reasignación de capital hacia segmentos con una demanda más sostenida. Las oficinas también han cedido terreno, de forma especialmente visible tras la pandemia y la extensión del trabajo híbrido. Siguen siendo uno de los componentes principales de las carteras, pero han dejado de ser el destino natural del capital nuevo.
El resultado es que vivienda y logística concentran ya conjuntamente más de la mitad de la cartera inmobiliaria no cotizada analizada por INREV. El estudio interpreta ese desplazamiento como una transformación estructural de las asignaciones, y no como un movimiento pasajero del último ciclo.
Alemania sustituye al Reino Unido como principal mercado europeo
Al cambio sectorial se le superpone un cambio geográfico. Alemania ha desplazado al Reino Unido como primer mercado tanto para los fondos no cotizados como para las inmobiliarias cotizadas: concentra el 24,6 % de la cartera no cotizada y el 23,4 % de la cotizada. El informe vincula ese avance sobre todo al crecimiento de las grandes plataformas residenciales alemanas y a la consolidación empresarial del segmento.
El ejemplo más citado es bursátil. La integración de Vonovia y Deutsche Wohnen, completada en 2021, dio lugar a una compañía con alrededor de 568.000 viviendas y activos inmobiliarios próximos a los 90.000 millones de euros. Una operación de ese tamaño reordena por sí sola el peso de un país dentro de un índice sectorial.
El Reino Unido, por su parte, ha perdido peso relativo: su participación en la cartera cotizada bajó de aproximadamente el 26 % en 2012 al 18 % en 2025. El propio informe matiza el dato: esa caída no implica necesariamente una contracción de los activos británicos en términos absolutos, sino un crecimiento mucho más rápido de la vivienda alemana y de las plataformas logísticas paneuropeas. Es un efecto de denominador tanto como de numerador.
Un mercado que supera los dos billones de euros
La transformación se produce sobre una base que ya supera los dos billones de euros. El universo inmobiliario europeo no cotizado alcanzaba un valor bruto de los activos (GAV) de unos 1,03 billones de euros a cierre de 2025. El cotizado se situaba cerca de los 971.000 millones en términos de valor bruto implícito ajustado por el valor neto de los activos (NAV). Solo los fondos inmobiliarios no cotizados de capital sumaban aproximadamente 519.000 millones de euros.
El crecimiento acumulado es considerable: el conjunto del mercado ha multiplicado casi por cinco su tamaño desde 2005, cuando su valor bruto rondaba los 219.000 millones de euros. Ese salto de escala es precisamente lo que permite hablar hoy de un mercado inmobiliario europeo institucionalizado, con índices comparables y series largas.
Cotizado y no cotizado: dos vías con lógicas distintas
El informe dedica una parte relevante a comparar las dos formas de acceso. El mercado cotizado permite invertir con mayor liquidez en compañías especializadas y facilita una rotación más rápida entre sectores: comprar y vender una acción es inmediato frente a los plazos de un vehículo cerrado. Los vehículos no cotizados suelen ofrecer carteras más diversificadas por países y tipos de activo, aunque sus cambios de asignación se producen con mayor lentitud, condicionados por los ciclos de captación, inversión y desinversión.
Esas diferencias determinan también dónde está cada exposición. La vivienda alemana se encuentra principalmente en manos de compañías cotizadas, mientras que la exposición residencial en Países Bajos se canaliza mayoritariamente a través de vehículos no cotizados. Algo parecido ocurre con el retail: el francés está dominado por el mercado bursátil y en el portugués predominan los fondos privados. Para INREV y EPRA, la conclusión es que ambas fórmulas no deben entenderse como alternativas enfrentadas, sino como vías complementarias para construir una cartera inmobiliaria europea. La cuestión ya no sería elegir entre cotizado y no cotizado, sino determinar qué combinación permite acceder mejor a cada país y a cada sector.
Por qué esto interesa al inversor inmobiliario
El informe describe el comportamiento del capital institucional, no el del inversor particular, pero la fotografía tiene lecturas útiles. La primera es de contexto: cuando fondos y cotizadas concentran su exposición en residencial y logística, están señalando dónde ven demanda estructural en Europa, y ese es el mismo activo subyacente que financia buena parte de los proyectos de crowdfunding y crowdlending inmobiliario publicados por las plataformas europeas. La escasez de vivienda en los principales mercados del continente es el factor que explica a la vez la rotación de las carteras institucionales y el volumen de operaciones residenciales en financiación participativa.
La segunda lectura es sobre la liquidez. El estudio subraya que la diferencia práctica entre cotizado y no cotizado no está tanto en el activo como en la facilidad para entrar y salir. Es un recordatorio pertinente para cualquier vehículo de inversión inmobiliaria directa: la financiación participativa comparte con el mercado no cotizado la ausencia de un mercado secundario profundo, de modo que el capital queda comprometido hasta el vencimiento del proyecto. Si un proyecto publica una rentabilidad objetivo, conviene recordar que dicha estimación está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada.
Lectura para el inversor
Conviene manejar estas cifras con la prudencia que exigen. Se trata de porcentajes de composición de cartera sobre los índices de INREV y EPRA, no de una medición del conjunto del mercado inmobiliario europeo: quedan fuera el patrimonio de los particulares, buena parte del inmobiliario corporativo y los vehículos no incluidos en esos índices. Las valoraciones del mercado no cotizado se apoyan además en tasaciones periódicas, que reaccionan con retraso frente a los precios de mercado, mientras que las cotizadas se valoran cada día en bolsa; comparar ambos universos exige tener presente ese desfase metodológico. Y un peso creciente en cartera indica hacia dónde se ha movido el capital, no que ese movimiento vaya a mantenerse ni que haya sido rentable. Los resultados pasados no anticipan los futuros, y toda inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez, de impago y de pérdida total o parcial del capital.
En el ámbito europeo, la actividad de las plataformas de financiación participativa se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 y, en España, por la normativa de desarrollo y supervisión de la CNMV, que fija entre otras obligaciones la ficha de datos fundamentales de la inversión, los límites aplicables al inversor no experimentado y los requisitos de información sobre las tasas de impago de cada plataforma.
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