S&P prevé que la vivienda en España suba un 9,1 % en 2026 y lidere el encarecimiento europeo en 2027 y 2028
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
S&P Global Ratings publicó el 13 de julio de 2026 una actualización de sus previsiones sobre los doce principales mercados residenciales europeos. El informe estima que el precio de la vivienda en España avanzará un 9,1 % en 2026, el segundo mayor incremento del continente, por detrás de Portugal, donde la agencia proyecta un 10 %. La lectura se prolonga más allá del ejercicio en curso: para 2027 y 2028 la firma sitúa a España en el primer puesto europeo, con subidas del 7,4 % y del 6,2 %, respectivamente, y añade un 5,4 % para 2029. Se trata de proyecciones de una agencia de calificación, sujetas a revisión y no garantizadas.
Las cifras suponen un ajuste respecto al ejercicio anterior de la propia agencia. S&P ha corregido al alza en tres puntos porcentuales la estimación que había hecho en febrero para Portugal, mientras que en el caso español la ha retocado a la baja en 0,2 puntos. La dirección del movimiento es, por tanto, distinta en cada mercado, aunque ambos permanecen en la parte alta de la tabla europea.
Un mercado laboral tensionado frente a una oferta que no responde
La agencia atribuye el comportamiento español a la interacción entre una demanda sostenida y una oferta limitada. En su análisis señala que la creación de empleo y el aumento salarial han elevado el poder adquisitivo e impulsado la inmigración, lo que ensancha la brecha entre oferta y demanda, mientras que las trabas administrativas en el sector de la construcción han lastrado la obra nueva.
El diagnóstico no es exclusivo de España. La tesis central del informe identifica la escasez de vivienda nueva como el factor común detrás del encarecimiento en el conjunto del continente, y la vincula a la falta de mano de obra cualificada, a unos costes de construcción todavía elevados desde 2022, a la complejidad de los trámites urbanísticos y al auge de los alquileres turísticos, que detrae unidades del stock residencial. Para el agregado europeo, S&P proyecta un alza media del 4 % en 2026 y de más del 3 % en 2027, por encima del crecimiento de los ingresos de los hogares, con la tendencia extendiéndose hasta 2029 en todos los mercados analizados.
El dato encaja con la fotografía estadística disponible. Según cifras de Eurostat difundidas a comienzos de julio, los precios de la vivienda en España crecen un 12,8 % interanual, aproximadamente el doble de la media de la Unión Europea.
Planes públicos, tipos de interés y escenario alternativo
Varios gobiernos europeos han anunciado programas orientados a ampliar la oferta: el Bau-Turbo alemán, el Relance Logement francés, el Plan Estatal de Vivienda español dotado con 7.000 millones de euros y el Piano Casa italiano. S&P advierte de que su impacto real tardará años en materializarse y apunta que algunas medidas, en particular las ayudas dirigidas a la demanda, podrían presionar los precios al alza en lugar de contenerlos.
El contexto monetario añade otra variable. El Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo elevó sus tres tipos oficiales en 25 puntos básicos en junio, hasta situar la facilidad de depósito en el 2,25 %, las operaciones principales de financiación en el 2,40 % y la facilidad marginal de crédito en el 2,65 %, con efectos desde el 17 de junio de 2026. El 1 de julio, la presidenta Christine Lagarde descartó una nueva subida en la reunión de julio y afirmó que los riesgos para la inflación y el crecimiento están «probablemente más equilibrados que hace unas semanas».
Sobre esa base, la agencia ha elaborado un escenario alternativo en el que una desinflación rápida y posteriores bajadas de tipos moderarían el avance de los precios europeos hasta el 1,4 % en 2028. En ese caso, Alemania y el Reino Unido serían los mercados más beneficiados por su mayor sensibilidad a los tipos de interés, mientras que España, Portugal e Irlanda —mercados que S&P describe como estructuralmente tensionados— apenas se desviarían de la trayectoria base. La agencia matiza que, de cara a 2029, ese escenario más leve refleja principalmente un desplazamiento temporal: el crecimiento de los precios se produciría antes, en 2027 y 2028, en lugar de acumularse hasta el final del horizonte de previsión.
Lectura para el inversor
El informe describe un desequilibrio entre oferta y demanda que sus autores consideran persistente en el medio plazo, con implicaciones tanto para el comprador de vivienda como para quien evalúa exposición al residencial europeo. Conviene recordar que se trata de estimaciones sobre precios agregados por país: no describen el comportamiento de un activo concreto ni de una plaza determinada, y las medias nacionales conviven con divergencias notables entre mercados locales. Toda decisión de inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del capital, y las previsiones publicadas por terceros no constituyen garantía de resultados futuros.
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