Próxima Apertura | Raizers financia el proyecto "Villa Didor by KARE" en Arcachon: Deuda al 11% para la refinanciación de fondos propios en una villa histórica de lujo

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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

La plataforma europea de financiación participativa Raizers anuncia el lanzamiento de una exclusiva oportunidad de inversión inmobiliaria en la cotizada región de Nueva Aquitania, Francia. El proyecto, denominado "Villa Didor by KARE", consiste en la concesión de un préstamo obligacionista a la sociedad SAS KARE, liderada por el reconocido promotor Sébastien Devaux. Los fondos captados se destinarán a refinanciar una parte de los recursos propios comprometidos por el operador en la adquisición y actual ejecución de las obras de reforma integral y ampliación de una villa histórica de alto standing.

La operación se instrumenta bajo la modalidad de emisión de bonos a tipo de interés fijo, ofreciendo una atractiva rentabilidad nominal anual del 11,00 % sobre un plazo de vencimiento de 18 meses. El objetivo de captación de la campaña se sitúa en un volumen estricto de 300.000 €, contando con un umbral de acceso fijado en una aportación mínima de 1.000 € por inversor. La propuesta destaca por la solidez de su estructura de garantías y por el excelente histórico de cumplimiento de la firma promotora en la plataforma.

Descripción del Activo y Proyecto de Arquitectura de Alta Gama

El activo subyacente de la inversión es una residencia señorial del año 1870 situada en el número 2 de la allée des Sorbiers, en pleno corazón urbano de Arcachon. Se trata de un enclave residencial prime caracterizado por su alta privacidad, al ubicarse en una calle sin salida de carácter exclusivo, que disfruta de vistas despejadas sobre la ciudad y la propia bahía. La localización destaca por su accesibilidad: está a solo 500 metros de las playas y del paseo marítimo, a 10 minutos a pie de las zonas comerciales del centro y a poco más de una hora de viaje de la ciudad de Burdeos mediante conexión ferroviaria directa.

El plan de desarrollo técnico consiste en la rehabilitación patrimonial y ampliación física de la estructura preexistente. La superficie habitable del inmueble pasará de los 206 m² originales hasta los 250 m² útiles tras la finalización del proyecto. El diseño arquitectónico interior contempla una redistribución espacial completa hacia un formato contemporáneo de lujo, donde destacan las siguientes instalaciones:

En el plano energético y técnico, la renovación supondrá una mejora drástica en la eficiencia de la villa, proyectando elevar su calificación de eficiencia energética (DPE) desde una letra E hasta un nivel C. Esto se logrará mediante la instalación de aislamiento térmico reforzado en todo el perímetro de la edificación, nuevas carpinterías exteriores de alta gama, redes de electricidad y fontanería completamente renovadas y un sistema de climatización mediante bomba de calor reversible. El diseño exterior respetará el característico estilo arquitectónico de Arcachon, incorporando fachadas blancas, carpinterías en tono gris topo y molduras de ladrillo arenado. La parcela exterior se completará con una piscina de 10 por 3,5 metros, una terraza de 120 m², una casa de piscina (pool house) de 20 m², un garaje doble de 50 m² y tres plazas de aparcamiento adicionales.

Análisis Financiero, Estructura de Costes y Precios de Mercado

Los fundamentales económicos de la operación reflejan un perfil de riesgo altamente controlado y unas métricas de cobertura excepcionalmente conservadoras. La propiedad fue adquirida en firme por el promotor en enero de 2026 por un precio de compra de 1.380.000 €. Con un presupuesto asignado para las obras de reforma de 705.725 € antes de impuestos (equivalente a un coste de ejecución razonable de 2.823 €/m²), el precio de venta final estimado (GDV) del activo una vez terminado se sitúa en los 2.900.000 €.

Al contrastar el principal del préstamo solicitado a Raizers (300.000 €) frente a estas métricas, el ratio de préstamo sobre el valor de venta final (LTV) se establece en un extraordinario 9 %, mientras que el ratio de préstamo sobre el coste total del proyecto (LTC) se sitúa en un seguro 13 %. El crédito concedido por los inversores representa, por tanto, una fracción mínima del valor real del activo, ofreciendo un amplio colchón de seguridad ante cualquier fluctuación del mercado inmobiliario de gama alta.

El precio de salida planteado por el operador se sitúa en el entorno de los 11.600 € por metro cuadrado, un posicionamiento prudente que se localiza por debajo de los promedios del mercado de lujo de Arcachon, donde las propiedades similares en portales comerciales cotizan a una media de 12.092 €/m² y las transacciones notariales recientes se cierran en el entorno de los 12.114 €/m². Asimismo, la coherencia de estos precios viene respaldada por las últimas desinversiones del propio promotor en la misma localidad, destacando la venta de la finca Elisée Reclus en 2026 a 11.350 €/m² y la de la calle Doussy en 2025 a 11.700 €/m².

Calendario de Obra, Comercialización y Garantías del Préstamo

El proyecto constructivo avanza conforme a los plazos previstos en el plan de negocio. La Declaración Regulatoria de Apertura de Obra (DROC) fue presentada ante las autoridades el pasado 16 de abril de 2026, marcando el inicio de los trabajos físicos. A la fecha actual, las fases iniciales de vaciado y desmantelamiento de la estructura antigua se han completado por entero, encontrándose los equipos técnicos ejecutando las obras de albañilería estructural. La entrega material de la villa de lujo está programada para febrero de 2027. Para garantizar la estabilidad de los plazos, el operador se apoya en su red local de confianza compuesta por una quincena de constructoras y artesanos locales con los que ha desarrollado con éxito más de 50 proyectos conjuntos.

La estrategia de comercialización del activo se activará bajo la modalidad de inmueble "llave en mano" (completamente amueblado y decorado) una vez concluyan los trabajos físicos, optimizando el valor percibido por el comprador. Para asegurar una difusión internacional, el promotor ha confiado la venta en exclusiva a tres de las firmas inmobiliarias de lujo con mayor reputación en el sector: Bedin Immo, Barnes y Coldwell Banker. El perfil del comprador objetivo se concentra en clientes de alto poder adquisitivo de entre 50 y 70 años; un segmento de mercado muy líquido en el que, históricamente, el 80 % de las operaciones se cierran al contado, sin necesidad de financiación bancaria, agilizando el proceso de venta.

El retorno del capital y de los rendimientos ordinarios acumulados se producirá de forma anticipada mediante los ingresos de la venta del inmueble. Como factor de seguridad adicional para los inversores de la plataforma, las condiciones del préstamo obligacionista estipulan la retención preventiva de 6 meses de intereses (pagaderos en los dos primeros meses desde la emisión) y cuentan con el blindaje legal de las garantías personales notariales solidarias de los directivos Sébastien Devaux y Sylvie Montexier, respaldadas a su vez por una garantía notarial a primer requerimiento otorgada por la sociedad SAS LAVEO. Cabe destacar que SAS KARE cuenta con una trayectoria impecable en Raizers, habiendo completado y reembolsado con éxito total las 6 operaciones de promoción financiadas previamente en la plataforma.

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