Próxima Apertura | Wecity financia la adquisición de suelo finalista para 48 viviendas protegidas en Los Berrocales con deuda al 11,00 % e hipoteca de primer rango
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Wecity anuncia el lanzamiento oficial de una de las oportunidades institucionales más destacadas del año dentro del mercado residencial de la Comunidad de Madrid. El proyecto consiste en la concesión de una línea de crédito senior con garantía hipotecaria de primer rango destinada a financiar la adquisición de una parcela urbana finalista en el ámbito de Los Berrocales, el desarrollo urbanístico más ambicioso y de mayor proyección de la capital. La operación presenta un perfil de riesgo administrativo y comercial fuertemente mitigado, al tratarse de un suelo finalista promovido bajo el régimen de cooperativa de viviendas que ya cuenta con un volumen masivo de precomercialización consolidada.
La convocatoria oficial para la recepción de capital quedará formalmente abierta en el sistema de la plataforma el próximo martes 9 de junio de 2026 a las 12:00 horas. La campaña se presenta con un objetivo de recaudación estricto de 1.350.000 €. Esta oportunidad ofrece a los miembros de la comunidad inversora un tipo de interés nominal anual fijo del 11,00 %. El plazo de maduración ordinario de la operación se ha fijado en un periodo de 9 meses, incorporando el contrato de financiación una opción de prórroga técnica de 3 meses adicionales (estructura de 9+3) para aportar la flexibilidad necesaria a la gestión. Asimismo, se establece un periodo de obligado cumplimiento contractual (lock-up) de 3 meses a favor de los prestamistas. La modalidad de pago de los rendimientos ordinarios se estructurará bajo el formato bullet, ejecutándose el reembolso del principal aportado y el abono de los intereses devengados de forma conjunta en un único pago al vencimiento, lo que se traduce en una rentabilidad total estimada (ROI) del 8,25 % sobre el capital invertido.
Descripción del Activo, Estrategia de Agrupación y Proyecto Residencial
El activo objeto de la financiación consiste en la parcela urbana de suelo finalista denominada técnicamente como Parcela 8.15.6, estratégicamente ubicada dentro del nuevo desarrollo de Los Berrocales, en el sureste de Madrid. El solar cuenta con una superficie total de suelo de 931,29 metros cuadrados y ostenta unos parámetros urbanísticos óptimos que consolidan una superficie edificable de 2.255,17 metros cuadrados de uso residencial.
La tesis de inversión del proyecto contempla un hito técnico de gran valor añadido: tras formalizarse la adquisición de la Parcela 8.15.6 mediante los fondos de esta campaña, el promotor procederá de manera inmediata a su agrupación física y registral con la parcela colindante, denominada RC. 8.15.5. Cabe destacar que este suelo adyacente también fue financiado previamente a través de la propia plataforma de Wecity bajo el proyecto "Madrid - Brezal Los Berrocales", el cual mantiene un principal actual de 1.225.000 €.
La unificación jurídica y física de ambos activos dará lugar a un gran solar resultante que sumará 4.903 metros cuadrados edificables. Sobre esta macroparcela unificada se desarrollará un nuevo y moderno complejo residencial compuesto por un total de 48 viviendas de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL), un local comercial en planta baja, 98 plazas de garaje subterráneas, 48 cuartos trasteros, piscina y amplias zonas comunes ajardinadas. El enfoque en vivienda protegida garantiza un producto final altamente competitivo y adaptado a los precios actuales de mercado.
Estado Urbanístico y Excelente Tracción Comercial
A nivel técnico y de tramitación sectorial, la promoción se encuentra en un estado de desarrollo excepcionalmente avanzado. Las obras de urbanización general correspondientes a la Etapa 3 de Los Berrocales ya han alcanzado un 75 % de grado de ejecución material, lo que minimiza los habituales riesgos constructivos de las infraestructuras de entorno. Además, el proyecto ya ha recibido la autorización oficial por parte del Ayuntamiento de Madrid para acogerse al régimen de simultaneidad de las obras de urbanización y edificación. Esto faculta legalmente a la promotora para iniciar los trabajos de movimiento de tierras y cimentación del edificio de forma inmediata en cuanto se obtenga la licencia de obras, la cual ya ha sido formalmente solicitada ante el consistorio local.
En el plano comercial, la tracción del proyecto es excelente y muestra el profundo interés del mercado local por este tipo de producto residencial asequible. El promotor opera bajo un modelo de demanda cautiva donde ya se han adherido formalmente 37 cooperativistas, lo que significa que el 77 % de la promoción ya está vendido de manera anticipada (37 de las 48 viviendas planeadas junto con el local comercial). Estos miembros ya han realizado sus correspondientes aportaciones económicas, aportando una enorme solidez al plan de negocio y garantizando un ritmo de absorción comercial prácticamente inmediato de cara a la finalización del edificio.
Estructura Financiera, Tasación Oficial y Ratios de Cobertura
La operación destaca por un esquema de capitalización marcadamente equilibrado donde el operador asume un alto compromiso de recursos propios desde el primer instante. En el acto de firma notarial del préstamo y elevación a público de la compraventa del suelo, la cooperativa aportará un capital líquido de 767.417,76 € en concepto de fondos propios (equity). Esta inyección inicial se aplicará por entero a cofinanciar el precio de adquisición del activo junto con los 1.350.000 € captados a través de Wecity, cubriendo estos últimos el remanente del coste del suelo, el IVA de la transacción y los gastos de formalización del crédito.
Respecto a las métricas de solvencia patrimonial, la operación se presenta bajo unos ratios de cobertura muy seguros para los prestamistas. Un informe de valoración oficial bajo la estricta normativa ECO, elaborado por la sociedad de tasación independiente Gesvalt, ha dictaminado que el valor de mercado actual del suelo asciende a 1.962.905,67 €. Al contrastar la exposición total de la línea de crédito solicitada (1,35 millones de euros) frente a esta tasación actual del terreno, el ratio de apalancamiento bruto (Loan to Value o LTV) se sitúa en un sólido 68,78 %. Esto significa que la carga financiera está respaldada por una garantía real cuyo valor de mercado supera con creces el importe del crédito concedido.
La estrategia de salida y liquidación definitiva del vehículo puente está perfectamente acotada en el tiempo y cuenta con una visibilidad excelente. El reembolso íntegro del capital principal y el abono de los intereses acumulados a los inversores de Wecity se sustentarán en dos vías financieras alternativas y complementarias: la entrada progresiva de las aportaciones económicas de los propios cooperativistas ya adheridos y la subrogación final mediante la concesión de la financiación bancaria tradicional a través de un préstamo promotor, una vez consolidada la titularidad agrupada del suelo.
Solvencia del Sponsor, Supervisión Técnica y Entorno Metropolitano
La gestión integral y el desarrollo del complejo residencial corren a cargo de una sociedad cooperativa gestionada de forma directa por SERPROCOL, LASJASOLANA, S. Coop. Mad. Se trata de un gestor de cooperativas de consolidada experiencia y reconocida solvencia dentro del mercado de la Comunidad de Madrid, especializado en la dirección técnica de proyectos de edificación por fases y en la gestión eficiente de colectivos residenciales de vivienda protegida.
Para garantizar la transparencia y la total protección del capital de los co-inversores, que cuenta con un umbral de acceso mínimo establecido en 500 € por inversor, la operación incorpora una estructura de control rigurosa y alineada con los estándares internacionales:
Hipoteca de Primer Rango: El préstamo estará garantizado mediante la inscripción registral de un derecho real de hipoteca en primer grado sobre la finca de la promoción a favor de los inversores de la plataforma.
Agente de Garantías: Una entidad jurídica externa e independiente de Wecity asumirá de forma exclusiva las funciones de constitución, conservación, gestión, administración y, en caso de ser necesario, ejecución de las garantías reales en nombre de los prestamistas.
Monitorización Profesional (Monitoring): El promotor estará obligado a justificar de forma documental el destino exacto de los fondos. El uso del capital y las certificaciones de avance del proyecto estarán supervisados y auditados de manera mensual por una empresa de ingeniería totalmente externa a la plataforma.
Cumplimiento Regulatorio: En atención al cumplimiento del Reglamento Delegado (UE) 2024/358 por el que se completa el Reglamento (UE) 2020/1503 del Parlamento Europeo y del Consejo, Wecity ofrece un método transparente de calificación crediticia para el cálculo de los riesgos de la operación.
El desarrollo de Los Berrocales conforma, junto con otros sectores limítrofes como El Cañaveral o Valdecarros, los conocidos "Desarrollos del Sureste", que representan el planeamiento urbanístico más importante de la ciudad de Madrid. El sector está proyectado bajo criterios vanguardistas de sostenibilidad, contemplando amplios espacios verdes, carriles bici, zonas comerciales integradas y una excelente dotación de equipamientos públicos. Asimismo, el entorno disfrutará de una magnífica conectividad con el centro urbano y los principales nodos logísticos a través de accesos directos a las autovías M-45, M-50 y la A-3, lo que asegura una revalorización constante del suelo y convierte a este vehículo en una opción óptima para la diversificación de carteras inmobiliarias en activos finalistas de alta demanda.
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