Próxima Apertura | Urbanitae financia el Tramo A de la villa ultra-prime "Proyecto Vivaldi" en Sierra Blanca, Marbella: Préstamo senior al 10,50% con avance de obra superior al 65%
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma española de financiación participativa Urbanitae anuncia el lanzamiento inminente de una de las operaciones más exclusivas del año en el mercado inmobiliario ultra-prime de la Costa del Sol. El proyecto consiste en la concesión de un préstamo senior con garantía hipotecaria de primer rango destinado a tres objetivos simultáneos: refinanciar parcialmente un crédito de costes de construcción (CapEx) existente, aportar los fondos necesarios para completar las obras de edificación y el equipamiento interior (FF&E) de una villa de superlujo, y materializar una recapitalización parcial de fondos propios a favor del promotor. La operación destaca por un riesgo de ejecución material drásticamente reducido, dado que la edificación ya cuenta con un avance físico de obra certificado superior al 65 % sobre el terreno.
La convocatoria pública abre sus puertas para financiar de forma estricta el Tramo A de la operación. Los inversores de la plataforma aportarán un volumen de 2.340.000 €, cuantía que se sindicará de manera conjunta con 5.000.000 € procedentes de coinversores externos, consolidando un primer tramo de emisión de 7,34 millones de euros dentro de una línea de crédito global autorizada de hasta 9.990.000 € (a desembolsar en fases sucesivas denominadas Tramos B y C). La propuesta ofrece para este Tramo A un tipo de interés nominal anual fijo del 10,50 % de interés anual simple. El plazo de maduración ordinario se establece en 18 meses, incorporando contractualmente la opción de dos extensiones de 6 meses cada una (estructura de 18+6+6) ejecutables en los meses 18 y 24. En caso de activarse la segunda prórroga, se aplicará un incremento de tipos de 100 puntos básicos, elevando el rendimiento hasta el 11,50 % anual.
El vehículo financiero se estructurará bajo la modalidad de pago bullet, liquidando el principal y los intereses devengados de forma conjunta al vencimiento, lo que proyecta una rentabilidad total estimada del 15,75 % (ROI) para los inversores del Tramo A. La amortización anticipada total estará permitida en cualquier momento, garantizando un retorno mínimo equivalente a 6 meses de intereses (make-whole), salvo que se solicite la Licencia de Primera Ocupación mediante Declaración Responsable con anterioridad a dicho plazo, en cuyo caso cesará dicha penalización.
Descripción del Activo, Enclave de Ultra-Lujo y Avance Técnico
El activo subyacente que respalda la operación es una villa unifamiliar de obra nueva de dimensiones monumentales...
La propiedad contará con una superficie total construida de 2.032 metros cuadrados ejecutada sobre una parcela en esquina de 2.025 metros cuadrados. El programa residencial y de representación de la vivienda ha sido diseñado bajo los estándares de calidad más exigentes del mundo, distribuyéndose en 7 dormitorios, 8 cuartos de baño, una sala de cine privada, bodega climatizada, un área de wellness completa con spa, gimnasio equipado, estacionamiento interior y una extensa zona ajardinada perimetral coronada por una piscina exterior de diseño. La implantación topográfica de la edificación y su orientación le garantizan vistas panorámicas ininterrumpidas hacia el mar Mediterráneo y el entorno de la montaña desde todas las plantas de la estructura.
El proyecto cuenta con Licencia de Obras plenamente en vigor concedida sobre un suelo clasificado como urbano finalista. Las obras de construcción están siendo desarrolladas por una empresa constructora local especializada de forma exclusiva en el segmento residencial de lujo de la Costa del Sol. Al encontrarse el avance de obra certificado por encima del 65 %, los elementos estructurales y de cerramiento principales ya están ejecutados, minimizando de forma drástica las incertidumbres vinculadas a las fases iniciales de cimentación y permitiendo centrar los recursos en los acabados, instalaciones y revestimientos.
La villa goza de una ubicación inmejorable dentro de la urbanización cerrada Sierra Blanca, considerada de forma unánime como el enclave residencial más exclusivo, seguro y cotizado de la Milla de Oro de Marbella...
Indicadores Financieros, Ratios de Cobertura y Estructura de Capital
La arquitectura financiera de la operación presenta unos ratios de cobertura excepcionalmente conservadores y seguros para el capital de la plataforma. Según los informes de valoración independientes emitidos con fecha actual de junio de 2026, el valor de tasación oficial vigente del activo en su estado actual se sitúa en 22.240.000 €.
- Loan to Value (LTV) de Mitigación: El ratio se establece en un nivel inferior al 44 % sobre la última tasación oficial disponible de 22,24 millones de euros. Si se contrasta el capital total del préstamo frente al precio objetivo final de comercialización de la villa terminado, fijado de forma prudente en 25.000.000 €, el LTV se reduce hasta situarse en el entorno de un seguro 40 %.
El esquema de capitalización cuenta con una implicación patrimonial masiva por parte de la empresa promotora, que asume el mayor tramo de riesgo de la operación...
Mitigación de Riesgos, Canal de Venta y Solvencia del Sponsor
El patrocinador y promotor del Proyecto Vivaldi es una firma familiar de arraigada solvencia, considerada unánimemente el promotor de referencia histórica dentro del segmento residencial ultra-prime de Marbella, avalada por más de 40 años de trayectoria especializada en la Costa del Sol.
La estrategia de salida y repago de los inversores de Urbanitae se fundamenta de forma clara en la venta de la villa de lujo por el precio objetivo de 25 millones de euros...
- Riesgo de sobrecostes: Queda mitigado por el hecho de que la obra supera el 65 % de ejecución y mediante la firma por parte del operador de una Carta de Compromiso de Capital (Equity Commitment Letter), obligándose legalmente a aportar fondos propios adicionales para absorber cualquier contingencia presupuestaria.
- Riesgo administrativo de tramitación: La Licencia de Primera Ocupación (LPO) se tramitará mediante la modalidad ágil de Declaración Responsable. La Due Diligence Técnica (DDT) independiente ha constatado que la constructora ha ejecutado la estructura siguiendo de manera milimétrica el proyecto licenciado.
- Garantías Cruzadas de Primer Rango: La deuda queda garantizada por la inscripción registral de una hipoteca de primer rango sobre la villa unifamiliar con una Responsabilidad Hipotecaria equivalente al 130 % del principal, prenda de primer grado sobre las participaciones sociales de la SPV prestataria, prenda sobre las cuentas bancarias y la cuenta de IVA del proyecto, y un mandato de venta irrevocable a favor de los inversores, activable ante cualquier mora, que faculta a ejecutar la venta directa del activo a un precio suelo del 80 % de la última tasación.
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