Próxima Apertura | Urbanitae financia el Proyecto Vértice en Pozuelo de Alarcón: Deuda al 10,5% en el municipio de mayor renta de España
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae presenta una oportunidad de inversión inmobiliaria en la zona más exclusiva de la Comunidad de Madrid. El denominado Proyecto Vértice consiste en la concesión de un préstamo a tipo fijo a la sociedad vehículo KUVICA ASSET MANAGEMENT, S.L., destinado a la refinanciación de una carga existente sobre el suelo y a la financiación parcial del desarrollo de tres viviendas adosadas de gran lujo en Pozuelo de Alarcón.
La operación se articula bajo una estructura de deuda estructurada en dos fases, comenzando con la apertura del Tramo A por un importe de 1.310.000 €. Esta primera fase ofrece un tipo de interés fijo anual simple del 10,5 % y un plazo financiero de 20 meses, lo que representa una rentabilidad total estimada del 17,5 % para los inversores de la plataforma.
Descripción del Proyecto y Estado de las Obras
El desarrollo inmobiliario se localiza en la Calle El Plantío 7, dentro del término municipal de Pozuelo de Alarcón. La actuación comprende la segregación de la finca matriz en tres parcelas resultantes sobre las que se edificarán tres villas unifamiliares adosadas de alta gama.
Cada una de las viviendas contará con una superficie construida interior que oscilará entre los 310 m² y los 331 m², distribuidos de manera funcional en una planta sótano, dos plantas principales y un ático. El diseño arquitectónico exterior de carácter premium se completará con jardines privados y piscinas de uso individual para cada unidad.
Desde una perspectiva técnica y urbanística, el proyecto presenta un nivel de riesgo sustancialmente reducido debido a las siguientes circunstancias actuales:
- Licencia de Obra Concedida: El Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón ya ha otorgado de forma oficial la licencia de edificación correspondiente sobre el suelo, catalogado como urbano finalista.
- Trabajos Iniciados: Las tareas previas de demolición de las estructuras antiguas ya se han completado por entero en la parcela y los trabajos de cimentación ya se encuentran en curso.
- Integración Vertical: La constructora encargada de la ejecución material de la obra es Boceto, empresa perteneciente al propio grupo promotor, lo que optimiza el control de los plazos y los costes.
Viabilidad Comercial y Cobertura Financiera
Uno de los mayores atractivos del Proyecto Vértice es su avanzado estado de comercialización. El riesgo comercial se considera prácticamente mitigado debido a que 2 de las 3 viviendas ya cuentan con contratos de reserva formalizados y con sus respectivos depósitos económicos entregados por los compradores. La tercera unidad se encuentra en una fase avanzada de negociación.
La estructura financiera global contempla un importe total de préstamo de hasta 2.300.000 €, dividido en los citados dos tramos: el Tramo A (1.310.000 €) dirigido a la refinanciación del préstamo puente que grava el suelo, y el Tramo B (hasta 990.000 €) que se activará previsiblemente en noviembre de 2026 para cubrir los costes Capex de construcción pendientes.
El plan de negocio muestra ratios financieros de carácter conservador. El ratio de préstamo sobre el coste (LTC bruto) a la formalización se establece en el 67,7 %, mientras que el ratio de préstamo sobre el valor final (LTV) se sitúa en un saludable 49,7 % con base en un valor de ventas estimado o valor bruto de desarrollo (GDV) de 4.630.000 €.
Adicionalmente, el promotor, GRUPO FRANGLA, demuestra una sólida implicación de capital propio en la operación, habiendo desembolsado un importe de 625.000 € para la adquisición inicial del solar, al que se sumará un compromiso de aportación posterior de fondos propios (Equity Add-on) por valor de 311.515 € que se inyectará contra certificaciones mensuales de obra.
Rigor en el Paquete de Garantías de la Operación
Con el fin de asegurar la posición del capital de los inversores de Urbanitae, el contrato de financiación incorpora un paquete de garantías cruzadas de primer nivel:
- Garantía Real Hipotecaria: Constitución de una hipoteca de primer rango sobre las fincas registrales resultantes de las tres viviendas, con una responsabilidad hipotecaria equivalente al 140 % sobre el principal del préstamo.
- Pignoración de Participaciones: Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la sociedad prestataria (o promesa de prenda en caso de formalizarse el 100 % de las ventas antes del cierre).
- Prenda sobre Cuentas: Pignoración de primer rango sobre las cuentas corrientes operativas de la SPV y sobre la cuenta de liquidación del IVA del proyecto.
- Carta de Compromiso de Capital: El gestor garantiza formalmente mediante una Equity Commitment Letter la aportación de hasta 968.592 € para asegurar la continuidad de la obra ante hipotéticos desistimientos de los compradores actuales.
- Mecanismo Cash-Sweep: Se establece un barrido de caja del 100 % de los importes de las compraventas que se perciban en el momento de la firma de las escrituras públicas, destinándose con prioridad absoluta a la amortización del préstamo de Urbanitae.
Ubicación e Información de Mercado
Pozuelo de Alarcón se consolida de manera recurrente como el municipio con mayor renta per cápita de toda España. En concreto, el proyecto se localiza en la cotizada "Zona Estación", un entorno residencial maduro que destaca por su alta calidad de vida, seguridad y acceso a zonas verdes.
El enclave dispone de una conectividad óptima, con salidas directas hacia las autopistas A-6 y M-40, y una gran proximidad a las estaciones de red de Cercanías de Aravaca y Pozuelo. Asimismo, la zona cuenta con una amplia oferta de colegios internacionales de prestigio y complejos comerciales de referencia. Los estudios de mercado externos confirman una escasez estructural de obra nueva en este municipio, donde el mercado está dominado en un 80 % por producto de segunda mano de los años 90. Esta falta de oferta frente a la fuerte demanda de viviendas eficientes con jardín y piscina privada asegura el mantenimiento del valor y un ritmo ágil de absorción.
Cronograma de Retorno y Gestión de Riesgos
El horizonte temporal estimado para el desarrollo de las obras, la obtención de las correspondientes licencias de primera ocupación y la liquidación de los tramos financieros se fija en un plazo de 20 meses para el Tramo A (con una opción de prórroga técnica de 6 meses adicionales regulada en el contrato). El contrato permite la amortización anticipada total en cualquier momento, garantizando a los inversores un retorno mínimo equivalente a 15 meses de intereses.
Los flujos de capital destinados a la construcción se liberarán de forma mensual y progresiva. Cada disposición estará supeditada a la validación técnica previa de las certificaciones de obra por parte de una empresa de Project Monitor independiente, encargada de verificar la correcta correlación entre el avance físico de las villas y el capital dispuesto. El repago total del principal más los intereses acumulados se materializará durante el último trimestre del año 2027, coincidiendo con la firma de las escrituras públicas de compraventa y la entrega de llaves de las viviendas unifamiliares.
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