Próxima Apertura | Urbanitae financia el Proyecto Cártama en Málaga
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae presenta una sólida oportunidad de inversión en la provincia de Málaga, uno de los mercados residenciales más dinámicos y con mayor demanda de toda España. El proyecto consiste en la concesión de un préstamo con garantía real a la sociedad de propósito específico (SPV) SUBA LA SIERRA, S.L., destinado a financiar parcialmente la adquisición, reactivación y finalización de los costes de construcción de una promoción residencial de 32 viviendas plurifamiliares en curso (Work In Progress), que incluye también plazas de aparcamiento y trasteros, en el municipio de Cártama.
La operación global contempla una línea de financiación por un importe bruto de hasta 4.320.000 € estructurada en tres tramos independientes. En esta presente convocatoria, la plataforma abre la captación de fondos para el Tramo A por un importe de 1.360.000 €. Este primer tramo ofrece a los inversores un tipo de interés nominal anual simple del 10,75 % (lo que equivale a una rentabilidad total estimada del 18,81 % al término de la operación) sobre un plazo de maduración de 21 meses. La propuesta destaca por una mitigación del riesgo constructivo muy avanzada y un blindaje de garantías cruzadas de primer orden.
Descripción del Activo y Mitigación del Riesgo de Construcción
El proyecto se desarrolla sobre dos parcelas residenciales que suman una superficie total de 1.643 m², localizadas en la Calle La Sierra, al suroeste del municipio de Cártama. El suelo es actualmente propiedad de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) y se encuentra completamente libre de cargas o inquilinos. El promotor ya ha formalizado un contrato de arras y tiene previsto escriturar la compraventa durante el próximo mes de junio de 2026 empleando el capital captado.
El activo cuenta con la ventaja competitiva de albergar una edificación paralizada durante la crisis financiera de 2008, la cual presenta un grado de avance físico certificado superior al 30 %. Al encontrarse la estructura de hormigón y los cerramientos exteriores perimetrales totalmente ejecutados y en buen estado de conservación, se eliminan las habituales incertidumbres geotécnicas y de cimentación, lo que reduce sustancialmente el riesgo de desvíos en costes y plazos.
El complejo definitivo constará de 32 viviendas de 2 y 3 dormitorios distribuidas de forma eficiente en dos bloques independientes de 19 y 13 unidades respectivamente. Cada vivienda llevará vinculada una plaza de garaje y un trastero. A nivel administrativo, el proyecto cuenta con una Licencia de Obras plenamente en vigor, quedando únicamente pendiente la presentación formal del proyecto de ejecución definitivo ante el Ayuntamiento y el abono de las tasas correspondientes para reiniciar los trabajos.
Solvencia del Grupo Gestor y Tracción de Mercado
El desarrollo del proyecto está liderado por SUBA, firma promotora perteneciente al consolidado Grupo Sinerba, un holding empresarial con amplia experiencia en la gestión integral de activos inmobiliarios, residenciales, logísticos y hoteleros en el territorio nacional. Un factor clave en la viabilidad operativa es que la ejecución material de las obras correrá a cargo de Bilba Constructora, empresa del propio grupo gestor con un reconocido recorrido en edificaciones plurifamiliares en la Costa del Sol, lo que asegura un control directo sobre la cadena de suministro.
El plan de negocio muestra un notable compromiso financiero por parte del operador, el cual compromete un capital propio de 2,26 millones de euros destinados a sufragar parte de la compra y los costes iniciales. Por su parte, la salida de los inversores de Urbanitae se efectuará mediante el flujo de caja derivado de la venta de los inmuebles. El riesgo comercial se califica como bajo debido a la marcada escasez de obra nueva plurifamiliares en la zona. Una Due Diligence comercial externa ha emitido un informe favorable que valida los precios de venta propuestos e incluso prevé un recorrido al alza.
Estructura de Financiación, Garantías y Plazos de Retorno
El Tramo A de 1.360.000 € se destinará a consolidar la compra del activo e iniciar la reactivación de las obras en el segundo trimestre de 2026. Los tramos posteriores (Tramo B de 1.610.000 € y Tramo C de 1.350.000 €) se liberarán de forma progresiva. Las disposiciones ligadas a la construcción se realizarán mediante certificaciones mensuales visadas obligatoriamente por un Project Monitor externo.
El contrato de deuda incorpora cláusulas de protección muy estrictas a favor de los inversores:
- Retorno Mínimo Garantizado: Aunque se permite la amortización anticipada total en cualquier momento, el promotor está sujeto a un pago mínimo equivalente a 12 meses de intereses para el Tramo A.
- Paquete de Garantías Cruzadas: Incluye una hipoteca de primer rango sobre el activo con una responsabilidad hipotecaria del 140 % del principal, prenda de primer rango sobre las participaciones de la SPV, prenda sobre las cuentas bancarias ordinarias, prenda sobre la cuenta de IVA del proyecto, una carta de compromiso de aportación de fondos (Equity Commitment Letter) y una garantía corporativa solidaria otorgada por la matriz del grupo por un importe aproximado de 1,6 millones de euros.
El calendario estimado contempla el reinicio de las obras y la comercialización en el segundo trimestre de 2026, la finalización de la construcción en el cuarto trimestre de 2027 y la entrega de llaves junto con el reembolso del principal e intereses a los inversores durante el primer trimestre de 2028. El contrato prevé además una prórroga técnica de 6 meses en el mes 21 si fuera necesario.
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