Próxima Apertura | Urbanitae abre la convocatoria para el segundo tramo del Proyecto Francos II en Oporto

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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

La plataforma española de financiación participativa Urbanitae anuncia el lanzamiento oficial de una de sus oportunidades institucionales más destacadas en el mercado internacional de oficinas corporativas. El proyecto, denominado Francos II, se desarrolla bajo una estrategia de plusvalías y consiste en la participación directa en una sociedad gestora para la construcción de un complejo de oficinas de última generación en el corazón de Oporto, Portugal. La presente convocatoria constituye el segundo tramo de captación de la oportunidad, articulado de forma específica para completar el valor de los fondos propios (equity) previstos originalmente en el plan de desarrollo, los cuales no requerían de una disposición material en mayo de 2025, fecha en la que se completó con éxito el primer tramo de financiación en la plataforma.

La campaña colectiva se activará con un objetivo de captación estricto fijado en un ticket de 2.000.000 €. A diferencia de las estructuras tradicionales de deuda, la operación se instrumentará por medio de una ampliación de capital en una sociedad vehículo, ofreciendo a los participantes un esquema de protección patrimonial preferente. El acuerdo alcanzado con el promotor establece una remuneración de TIR Preferente del 15 % anual sobre el capital aportado. Esto significa que los inversores de Urbanitae ostentan una prioridad absoluta de cobro en la cascada de pagos de la liquidación, de modo que el gestor y sus socios no podrán recibir ningún tipo de beneficio ni recuperar sus propios recursos hasta que los usuarios de la plataforma hayan cobrado íntegramente su inversión inicial junto con el rendimiento anual del 15 % pactado. El horizonte temporal ordinario para la maduración total del vehículo y la salida de la sociedad se estima en un plazo de 32 a 36 meses.

Descripción del Complejo Inmobiliario, Distribución de Usos y Ubicación CBD

El activo subyacente que se desarrollará sobre el terreno es un gran complejo empresarial de usos mixtos que contará con una superficie total construida sobre rasante de 20.588 metros cuadrados. El diseño arquitectónico e industrial del espacio contempla la creación de un ecosistema corporativo integral que albergará de forma combinada amplios espacios de oficinas técnicas, auditorios para eventos institucionales, áreas destinadas a co-working, locales para usos comerciales de conveniencia y una dotación de 180 plazas de garaje subterráneas para dar soporte a los usuarios de las instalaciones.

El suelo sobre el que se levantará el edificio fue adquirido formalmente en junio de 2025, encontrándose el proyecto en una situación técnico-urbanística idónea. A la fecha del lanzamiento de este segundo tramo, la aprobación del proyecto de arquitectura ya ha sido plenamente concedida por las autoridades locales (hito completado en abril de 2026), mientras que el denominado proyecto de especialidades o de ingeniería técnica se encuentra listo y en fase de presentación formal ante el Ayuntamiento de Oporto, planificada para junio de 2026. Esta circunstancia determina que el riesgo administrativo asociado a la obtención de licencias se considere prácticamente eliminado o muy reducido, estimándose el inicio físico de los trabajos de movimiento de tierras y edificación para julio de 2026.

El emplazamiento del activo se sitúa en la Rua Tenente Valadim, Oporto, una localización de primer orden que se ubica de forma inmediata junto a la estación del Metro de Francos. El entorno corresponde a una zona urbana consolidada perteneciente al CBD prime de Oporto (Boavista), la subzona de negocios más representativa de la ciudad que concentra la mayor demanda corporativa de calidad. Una vez iniciada la fase constructiva del inmueble, el equipo gestor activará las campañas de comercialización para el alquiler de las superficies bajo un formato multi-inquilino, persiguiendo el objetivo estratégico de maximizar la ocupación del complejo y estabilizar el flujo de rentas durante un periodo operativo de operación estimado de entre 12 y 18 meses, previo a la venta final del activo a un inversor institucional.

Fundamentales del Mercado de Oficinas y Validación Comercial de Savills

La tesis de inversión de Francos Workplace se apoya en unas dinámicas macroeconómicas locales extraordinariamente favorables en el segmento corporativo de Portugal, caracterizadas por una acusada asimetría entre la oferta disponible y la absorción de espacios de trabajo clase A. Los análisis sectoriales confirman que el complejo será de forma estricta la única oferta nueva de oficinas en el CBD de Oporto de cara al año 2028. Este factor de exclusividad resulta crítico si se toma en consideración que el 70 % de las superficies de oficinas que se encuentran actualmente en fase de construcción en toda la ciudad ya han sido pre-comercializadas y comprometidas por grandes corporaciones. Asimismo, la tasa de desocupación o vacancy en el distrito financiero de Boavista se sitúa en un umbral muy bajo de entre el 5 % y el 7 %, lo que refleja que el stock existente es incapaz de absorber la demanda de las compañías multinacionales.

La viabilidad comercial y los parámetros económicos integrados en el plan de negocio han sido rigurosamente verificados mediante un informe de mercado independiente elaborado por la consultora internacional Savills. El estudio revela que las rentas medias actuales de mercado en el CBD prime alcanzan ya los 21 € por metro cuadrado, una cifra que supera las proyecciones y estimaciones conservadoras utilizadas originalmente en los modelos financieros del promotor. Esta evolución al alza del mercado de alquileres refuerza la seguridad de la operación y potencia la capacidad de generación de plusvalías en el momento de la desinversión, la cual se ha proyectado de manera prudente calculando una tasa de capitalización o yield de venta del 6 %.

Trayectoria del Sponsor, Alineación de Intereses y Estructura Corporativa

La dirección estratégica, el codiseño y la gestión integral de la promoción están a cargo de Osborne+Co, un promotor e inversor de escala global especializado en el desarrollo de proyectos inmobiliarios sostenibles de alta calidad dentro de los sectores corporativo, industrial y de usos mixtos. Con un recorrido profesional que supera los 30 años en el sector y un historial que incluye la dirección de más de 50 grandes proyectos internacionales, la firma cuenta con una dilatada experiencia en la estructuración de alianzas estratégicas con grandes ocupantes y fondos institucionales. Para esta operación en Oporto, Osborne+Co opera en alianza estrecha con su socio constructor, la firma MAP. Ambos agentes han comprometido un volumen significativo de capital propio en el proyecto, un elemento crítico que alinea de forma directa sus intereses patrimoniales con los de los inversores que entren a través de Urbanitae.

Desde el punto de vista operativo, las aportaciones dinerarias de los miembros de Urbanitae se canalizarán a través de una ampliación de capital suscrita en la sociedad vehículo de derecho español Bayaz Properties 4, S.L. Esta entidad instrumental, a su vez, tomará una participación directa en el capital social de la compañía promotora portuguesa del activo, denominada Colina Metafórica, Lda. Los recursos captados en esta ronda se destinarán de forma exclusiva a completar la ampliación de capital en la sociedad portuguesa y a dotar al vehículo de la liquidez estructural necesaria para soportar los costes operativos del proyecto que no queden cubiertos por las aportaciones de los socios ni por la financiación bancaria, cubriendo las necesidades de tesorería hasta que se consume la venta del edificio. Para la fase de ejecución de las obras, el gestor ya cuenta con la estructura de financiación bancaria aprobada y prevista por parte de una entidad bancaria líder en Portugal, asegurando que el coste del desarrollo de la construcción se encuentra plenamente cubierto.

Análisis Regulatorio de Escenarios Económicos y Mitigación del Riesgo

Atendiendo de manera estricta a las directrices de supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y al cumplimiento del marco normativo del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar tasas de rentabilidad estimadas o fijas en los proyectos estructurados bajo la modalidad de Equity o plusvalías. La rentabilidad final real de la operación será el resultado de restar la estimación de costes totales a la previsión de ingresos efectivamente cobrados, dividiendo dicho margen entre el volumen del equity total del desarrollo. En aplicación de estos criterios de transparencia, se han determinado tres escenarios de evolución patrimonial:

El cronograma técnico del proyecto fija la inversión de capital y la entrega del proyecto de especialidades en junio de 2026, el comienzo de los trabajos de edificación en julio de 2026, la conclusión de las obras e inicio de la fase de explotación en el segundo trimestre de 2028, y la venta final del activo estabilizado junto con el repago a los inversores en el segundo trimestre de 2029. Los riesgos identificados para la operación se centran en eventuales aumentos en los plazos de obra, desviaciones en los costes fijos asociados a la inversión por imprevistos técnicos, o retrasos en el proceso de comercialización y venta que fuercen una rebaja en los precios de salida. Todos estos factores se encuentran mitigados de partida por el downside protegido que otorga la TIR preferente y el posicionamiento estratégico del activo en una zona de desocupación técnica casi nula.

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