Próxima Apertura | Property Bridges financia con una línea de desarrollo de hasta 3,51 millones de euros la construcción de 30 viviendas en Pallaskenry, condado de Limerick (Irlanda) al 7,5 %
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
La plataforma de financiación participativa Property Bridges prepara el lanzamiento de una oportunidad de inversión inmobiliaria en Pallaskenry, condado de Limerick (Irlanda). La operación consiste en un préstamo de desarrollo con garantía de primera carga a favor de la sociedad prestataria IPD Construction Limited, destinado a financiar la construcción de un proyecto urbanístico de 30 viviendas en Cois Curran, ejecutado en dos fases. Conviene recordar que toda referencia a rentabilidad es inseparable del riesgo correspondiente, que se detalla más adelante.
La operación se instrumenta como una línea de crédito rotatoria de desarrollo con un fondo de 3.510.839 € y un tipo de interés del 7,5 % anual, con un plazo de 19 meses (plazo mínimo de 6 meses); dicha referencia de rentabilidad está sujeta al riesgo de la inversión y no está garantizada. Property Bridges financiará en primer lugar la construcción de las 14 unidades de la fase 1 y mantendrá la deuda limitada a un máximo de 3,51 millones de euros en todo momento; a medida que comiencen las ventas de la fase 1 y se amortice deuda, el prestatario podrá disponer de fondos para las 16 unidades de la fase 2, siempre que la deuda se mantenga por debajo de ese límite. Esta estructura permite mantener los ratios de préstamo/valor (LTV) y préstamo/coste (LTC) en niveles conservadores.
Descripción del Activo, Avance de Obra y Prestatario
El activo es un terreno de aproximadamente 3,06 hectáreas (7,56 acres) situado en Cois Curran, Pallaskenry, con licencia urbanística para 30 viviendas —14 en la fase 1 y 16 en la fase 2— y capacidad adicional para hasta 18 viviendas más en desarrollos futuros. Las viviendas contarán con calificación energética A. Según la actualización de progreso, el desarrollo general está ejecutado en torno al 71 % y las obras de acondicionamiento del terreno en torno al 39 %: las unidades 13 y 14 tienen las paredes interiores enlucidas, las unidades 4 a 9 avanzan en cocina y acabados interiores y las unidades 1 a 3 se encuentran en fase de decoración. Pallaskenry se sitúa a unos 16 kilómetros al oeste de la ciudad de Limerick, junto a la carretera nacional N69, cerca del estuario del Shannon, y el Plan de Desarrollo de Limerick 2022-2028 prevé el crecimiento residencial de la localidad.
El prestatario, IPD Construction Limited, forma parte del Grupo Roche, compañía con más de 30 años de trayectoria en construcción residencial, comercial e industrial, según la información aportada. El promotor, local, ha completado con éxito dos proyectos recientes y aporta un capital propio significativo —el terreno libre de cargas y los primeros 120.000 € de la financiación—. La estrategia de salida se apoya en la venta de las viviendas en el mercado libre, con un periodo de comercialización estimado de 6 a 8 semanas por unidad. La plataforma indica haber completado los controles de prevención del blanqueo de capitales (AML) y de identificación del cliente (KYC) sin hallazgos adversos.
Arquitectura Financiera, Ratios de Cobertura y Garantías Reales
El principal colateral de la operación es una primera carga fija sobre la propiedad, que cuenta con licencia para las 30 viviendas, reforzada con una garantía de sobrecoste del 10 %. Según la tasación de peritos independientes designados por la plataforma, el valor del terreno asciende a 1.380.000 €, el valor bruto de desarrollo (GDV) de las 30 viviendas se sitúa en 12.520.000 € y el valor neto de desarrollo (NDV) de las mismas en 11.030.837 €, siendo el NDV de las 14 viviendas de la fase 1 de 5.074.890 €. Sobre esta base, la fase 1 presenta un ratio préstamo/valor neto de desarrollo (LTNDV) del 69,2 %. El destino de los fondos y el avance de la obra están supervisados por el perito tasador designado.
Finalmente, en cumplimiento de la normativa que regula a las plataformas de financiación participativa, se recuerda a la base inversora que se trata de un producto de financiación participativa y no de un depósito ni de un producto de ahorro garantizado, y que las operaciones de crédito inmobiliario conllevan riesgos específicos, tales como la falta de liquidez, el riesgo de no obtener el rendimiento esperado, la posibilidad de dilución o la pérdida total o parcial del principal en caso de insolvencia del deudor. Este proyecto de financiación colectiva no está autorizado ni supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ni por el Banco de España, y la información provista no ha sido revisada por estas instituciones. Asimismo, el capital invertido no cuenta con la cobertura del fondo de garantía de depósitos (Directiva 2014/49/UE) ni del sistema de indemnización de los inversores (Directiva 97/9/CE).
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