Pre-apertura | Urbanitae abrirá "Proyecto Arianna (Forte dei Marmi)" con un rendimiento anual estimado del 13% el jueves 30 de abril a las 16:00
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
Urbanitae cruza fronteras para presentar una de las oportunidades más exclusivas de su cartera actual: el "Proyecto Arianna". Ubicado en Marina di Pietrasanta, en el límite sur de la prestigiosa localidad de Forte dei Marmi, este desarrollo representa una incursión estratégica en el mercado del lujo de la costa toscana (Italia), un enclave donde la escasez de producto en primera línea de playa garantiza una demanda internacional de alto poder adquisitivo.
Resumen Ejecutivo y Estructura de la Operación
La operación se articula mediante la concesión de un préstamo mezzanine (deuda junior) destinado a financiar tanto la adquisición como el reposicionamiento integral del Hotel Arianna. El proyecto no solo contempla la modernización hotelera, sino que añade un componente residencial de alto standing que actúa como un catalizador de valor y una vía clara de salida para el capital.
Los indicadores clave de la inversión son los siguientes:
- Tipo de interés anual simple: 13,0%.
- Rentabilidad total estimada: 26%.
- Plazo de la inversión: 24 meses (con opción de extensión de 12 meses).
- Importe financiado por Urbanitae: 3.000.000 € (Tramo A).
- Período mínimo de intereses: 9 meses.
- Modalidad de pago: Principal e intereses a vencimiento (bullet).
El Proyecto: Una Joya en la Versilia
El "Proyecto Arianna" consiste en la transformación de un hotel existente en un establecimiento boutique de 42 habitaciones distribuidas en cinco plantas. El diseño proyectado incluye un SPA en la azotea con terraza panorámica, restaurante y zonas comunes totalmente renovadas.
La singularidad de la propuesta radica en su composición mixta: además del hotel, el perímetro del proyecto incluye dos villas residenciales independientes de lujo, denominadas Villa Residencial y Villa Dependance. Ambas contarán con jardín privado y piscina, posicionándose como activos "ultra-prime" en un mercado donde la cercanía a clubes exclusivos como Twiga o Augustus es el principal factor de revalorización.
Perfil del Promotor: Setha Group
El gestor detrás de la operación es SETHA GROUP, una firma de inversión con más de una década de experiencia en Reino Unido e Italia. Liderada por Manuel Alsoni, la compañía cuenta con un historial de más de 20 proyectos entregados y un valor bruto de desarrollo (GDV) superior a los 1.000 millones de libras.
Es importante destacar que Setha Group ya colabora con Urbanitae en otros desarrollos en la zona de la Versilia, lo que aporta una capa adicional de confianza sobre su capacidad operativa local. En este proyecto concreto, el promotor ya ha desembolsado aproximadamente 2,04 millones de euros de capital propio, demostrando un fuerte compromiso financiero (skin in the game).
Estrategia de Salida y Estructura de Capital
El plan de negocio está diseñado para que la salida de los inversores de Urbanitae se produzca en 2028 a través de dos hitos fundamentales:
La venta de las dos villas de lujo, prevista para el segundo trimestre de 2028.
La refinanciación del préstamo mezzanine una vez estabilizada la operación hotelera, que cuenta con un contrato de arrendamiento pre-negociado con EGA Hospitality.
El proyecto cuenta con una estructura de financiación robusta que incluye un préstamo senior de 7,5 millones de euros otorgado por Solution Bank, lo que valida la viabilidad del desarrollo ante entidades bancarias tradicionales.
Seguridad y Garantías para el Inversor
Para mitigar los riesgos inherentes a la deuda junior, se ha estructurado un paquete de garantías de primer nivel:
Prenda de primer grado sobre el 100% de las acciones de la SPV prestataria (Dogui 2 S.r.l.).
Prenda sobre las cuentas bancarias de la sociedad vehículo.
Subordinación total de los préstamos de los socios de la SPV.
Compromiso formal de aportación de capital adicional por parte del promotor en caso de sobrecostes.
Monitorización externa: La figura del Project Monitor supervisará mensualmente las certificaciones de obra y aprobará los desembolsos según el avance real del proyecto.
Estado Administrativo y Riesgos
El activo cuenta actualmente con la SCIA (licencia de inicio de actividad) en vigor para las obras de limpieza y preparación (strip-out). El permiso de ampliación volumétrica está previsto para septiembre de 2026.
Aunque existen riesgos asociados a los plazos administrativos o posibles desviaciones en los costes de construcción, estos se encuentran mitigados por la experiencia del promotor, la inclusión de partidas para contingencias y la validación de los precios de venta realizada por una due diligence técnica y comercial externa.
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