El Gobierno aprueba el nuevo decreto de vivienda: prórroga de alquileres hasta 2028, IVA del 21 % a los pisos turísticos y gravamen a las socimis
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.
El Consejo de Ministros aprobó el pasado 28 de julio de 2026, en su última reunión antes del parón estival, el nuevo real decreto ley en materia de vivienda. La norma, que se tramita ahora por la vía de urgencia y deberá ser convalidada en el Congreso de los Diputados, agrupa un paquete amplio de medidas que van desde la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler hasta un endurecimiento de la fiscalidad de los pisos turísticos y de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria. Se trata de uno de los movimientos regulatorios de mayor calado del año en el mercado residencial español y llega apenas unos días después de que Cataluña prorrogara su propio tope al alquiler en las zonas tensionadas.
Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler hasta 2028
El elemento más visible del decreto es la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda habitual. Los arrendamientos cuya vigencia finalice antes del 30 de junio de 2028 podrán ampliarse a solicitud del inquilino, salvo que el propietario acredite necesidad de la vivienda para uso propio o de un familiar directo. Según las estimaciones difundidas por el propio Ejecutivo, la medida podría afectar a alrededor de cuatro millones de personas y en torno a un millón y medio de hogares durante su periodo de aplicación. Es una continuación de los mecanismos de prórroga que se han venido encadenando en los últimos ejercicios, ahora con un nuevo horizonte temporal.
Alquileres de temporada y por habitaciones entran en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El texto regula por primera vez de forma expresa dos figuras que hasta ahora se movían en los márgenes de la normativa: el alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones. Los contratos de temporada quedan sujetos a un plazo máximo y a la obligación de justificar por escrito la causa temporal del arrendatario, de modo que, si no existe un motivo real o se supera el límite previsto, el contrato pase a considerarse vivienda habitual con las prórrogas asociadas. El alquiler de habitaciones se equipara igualmente al régimen de vivienda habitual y, en las zonas de mercado tensionado, la suma de las rentas de las distintas habitaciones no podrá superar el precio de referencia del conjunto de la vivienda. El objetivo declarado es cerrar las vías que permitían eludir los límites de precio y las prórrogas obligatorias.
IVA del 21 % a los pisos turísticos y nuevo gravamen a las socimis
En el capítulo fiscal, el decreto eleva al 21 % el IVA aplicable a los pisos turísticos y refuerza el régimen sancionador sobre su publicidad en las plataformas de comercialización, en línea con la voluntad del Ejecutivo de desincentivar este uso frente al alquiler residencial de larga duración. La medida que más atención concentra entre los inversores es, sin embargo, el nuevo gravamen sobre las socimis, las sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario. La norma prevé un tipo de entre el 15 % y el 25 % que podría bonificarse para aquellas sociedades que destinen una parte de su parque a alquiler social o asequible. En paralelo, el texto contempla bonificaciones en el IRPF para los propietarios que alquilen a jóvenes, a precios asequibles o que reduzcan la renta, así como incentivos dirigidos a los propios inquilinos jóvenes.
Reforma de la ley del suelo y derecho preferente de compra
El decreto se acompaña de una reforma de la ley del suelo orientada a agilizar la tramitación administrativa de nueva vivienda, uno de los cuellos de botella que el sector señala de forma recurrente. Se incorpora asimismo un derecho de adquisición preferente para el inquilino cuando el propietario venda la vivienda, incluso en las operaciones de venta de carteras en bloque, y se habilita al sector público para ejercer el tanteo y retracto en determinadas ventas con el fin de ampliar el parque de vivienda de titularidad pública. El conjunto de la norma aún deberá superar la negociación parlamentaria, en la que los distintos grupos han anticipado enmiendas y reservas sobre varios de sus apartados.
Lectura para el inversor
Las medidas de este decreto son variables de contexto regulatorio, no cifras cerradas sobre la rentabilidad de ningún activo concreto: conviene tratarlas como señales de un entorno normativo que se mueve y que puede diferir de forma sustancial según la comunidad autónoma y el tipo de activo. La prórroga de los contratos y la regulación de temporada y habitaciones condicionan de forma directa las expectativas de renta en el residencial de larga duración, mientras que el nuevo gravamen a las socimis y el IVA de los pisos turísticos alteran la ecuación fiscal de dos de las fórmulas de exposición al ladrillo más utilizadas en los últimos años. Cada inversor debe ponderar estos cambios en función de su horizonte y de su tolerancia al riesgo, teniendo presente que la norma todavía puede modificarse en su tramitación.
Históricamente, cuando la inversión directa en vivienda para alquiler se enfrenta a mayores exigencias regulatorias o a una fiscalidad más gravosa, parte del capital privado ha explorado vías de exposición al inmobiliario distintas de la compra tradicional, incluidas las fórmulas de financiación participativa reguladas orientadas a la promoción o la rehabilitación. Es una dinámica observada en ciclos anteriores, no una previsión ni una recomendación. Toda decisión de inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del capital, y los datos históricos no constituyen garantía de resultados futuros. En el ámbito europeo, la actividad de las plataformas de financiación participativa se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 y, en España, por la normativa de desarrollo y supervisión de la CNMV.
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Entender cómo evolucionan las políticas de vivienda y la fiscalidad del alquiler ayuda a interpretar por qué en determinados momentos se ajustan las rentas objetivo, por qué cambian los plazos de comercialización de los proyectos y cómo se comportan las rentabilidades esperadas cuando el marco normativo se mueve.
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Disclaimer: esta publicación es meramente informativa y no constituye asesoramiento de inversión. Invertir en proyectos de financiación participativa conlleva riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido.
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