BBVA Research prevé que la vivienda subirá un 12 % en 2026 mientras las ventas caen un 7,3 %: la paradoja de un mercado que se encarece y se enfría

11/08/2026 – ⏱ 5 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, bajo ningún concepto, una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero.

El servicio de estudios de BBVA, BBVA Research, ha actualizado sus previsiones para el mercado residencial español y dibuja para 2026 una fotografía poco habitual: el precio medio de la vivienda subirá alrededor de un 12 % —hasta superar los 2.200 euros por metro cuadrado y marcar un nuevo récord—, mientras que las compraventas retrocederán en torno a un 7,3 %. Es la primera vez desde la pandemia que ambos indicadores se mueven con tanta fuerza en direcciones opuestas. La entidad advierte de que el encarecimiento acelerado está frenando las transacciones, especialmente en las grandes ciudades, y de que las operaciones podrían quedar por debajo de las 600.000 unidades por primera vez desde 2020. Precios al alza y ventas a la baja: la paradoja de un mercado que se encarece y, al mismo tiempo, se enfría.

Los precios marcan récord, pero la oferta no acompaña

El alza estimada del 12 % llevaría el precio medio por encima de los 2.200 euros por metro cuadrado, un máximo histórico que consolida doce años consecutivos de subidas. El motor de fondo, según el diagnóstico de BBVA Research, sigue siendo el mismo: una oferta de vivienda nueva que no termina de despegar frente a una demanda que se mantiene firme. El ritmo de construcción continúa muy por debajo de lo que absorbería un mercado equilibrado, de modo que cada año se acumula un déficit de vivienda que presiona los precios al alza. A ello se suman factores que estrechan aún más la bolsa de inmuebles disponibles, como la demanda extranjera en zonas de costa y el atractivo de los ingresos por alquiler en mercados tensionados, que disuade a algunos propietarios de vender.

Por qué se enfrían las ventas

La otra cara de la moneda es la caída de las transacciones. BBVA Research atribuye el retroceso del 7,3 % —más de 40.000 operaciones menos que el año anterior— a la pérdida de poder adquisitivo de los hogares, que ya no pueden seguir el ritmo que marca el encarecimiento. El coste de la financiación, con un tipo medio hipotecario que se mantiene por encima del 3,5 %, encarece las cuotas y aleja a los compradores más jóvenes. A la vez, buena parte de la demanda que se había acumulado durante los años de tipos muy bajos ya se ha materializado, de forma que el mercado se enfrenta ahora a compradores con menos capacidad de esfuerzo. No se trata de un desplome brusco, sino de un ajuste gradual provocado por los precios y no por la falta de crédito, un matiz que distingue el momento actual de episodios anteriores.

Más inversión residencial pese al frenazo

Con todo, el cuadro macro que maneja la entidad no es de contracción de la actividad constructora, sino de aceleración. BBVA Research prevé que la inversión en construcción residencial gane peso en la economía y se eleve hasta el entorno del 5,7 % del PIB en 2026 y en torno al 6 % en 2027, apoyada en un repunte de la vivienda iniciada. Es decir, aunque se firmen menos compraventas, la promoción de obra nueva ganaría tracción, en un intento de responder al déficit estructural de oferta. La brecha entre lo que cuesta comprar una casa y lo que gana un hogar medio, sin embargo, se ensancha, ya que los salarios avanzan a un ritmo muy inferior al de los precios.

Por qué importa al mercado inmobiliario

La combinación que describe BBVA Research —precios en récord, ventas a la baja y financiación todavía cara— define el terreno de juego para cualquier decisión inmobiliaria en 2026. Un mercado con oferta insuficiente tiende a sostener los precios, pero un acceso más difícil a la compra directa y un crédito más selectivo cambian la forma en que particulares e inversores se aproximan al ladrillo. Cuando comprar una vivienda completa exige un esfuerzo creciente y las cuotas hipotecarias pesan más, cobra relevancia entender qué segmentos, qué geografías y qué tipos de proyecto responden mejor a ese entorno, en lugar de leer el titular del precio medio como una conclusión única para todo el país.

Lectura para el inversor

Conviene interpretar estas cifras como una señal de contexto y no como una predicción sobre la rentabilidad de ningún activo concreto. Una previsión de precios al alza no garantiza revalorización futura, del mismo modo que una caída de las transacciones no implica que se detenga la actividad promotora. Para el inversor, el mensaje de fondo es que el ciclo residencial español mantiene su inercia alcista, pero con una demanda más selectiva y una financiación más exigente que obligan a mirar cada proyecto por su ubicación, su plazo y su estructura de riesgo. Toda decisión de inversión inmobiliaria conlleva riesgos de falta de liquidez y de pérdida total o parcial del capital, y las previsiones y los datos históricos no constituyen garantía de resultados futuros.

Históricamente, en fases de precios elevados y acceso más difícil a la compra directa apalancada, parte del capital privado ha explorado vías alternativas de exposición al inmobiliario, incluidas las fórmulas de financiación participativa reguladas, que permiten diversificar por importe, tipo de activo y geografía. Es una dinámica observada en ciclos anteriores, no una previsión ni una recomendación. En el ámbito europeo, la actividad de las plataformas de financiación participativa se rige por el Reglamento (UE) 2020/1503 y, en España, por la normativa de desarrollo y supervisión de la CNMV.

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