Pre-apertura | Urbanitae lanzará "Madrid | Proyecto Géminis II" con un rendimiento anual estimado del 9,88% el lunes 16 de marzo a las 16:00
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni asesoramiento de inversión.
La plataforma de financiación participativa Urbanitae ha anunciado la apertura de una nueva oportunidad de inversión bajo la modalidad de deuda en el distrito de Barajas, Madrid. El denominado Proyecto Géminis II consiste en la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango destinado a completar la adquisición estratégica de un suelo finalista. Esta apertura está programada para el próximo lunes 16 de marzo a las 16:00 horas (horario peninsular).
La operación representa la continuación de una estructura de financiación iniciada en 2025 y ofrece a los inversores una rentabilidad atractiva en un mercado con una oferta de obra nueva prácticamente inexistente. El gestor del proyecto es Behike Capital, una firma con más de 25 años de trayectoria y un historial de entrega que supera las 1.500 viviendas.
Estructura de la Operación y tramos de financiación
El préstamo total para el Proyecto Géminis asciende a un máximo de 3.435.000 € y se ha estructurado en dos fases diferenciadas para optimizar los flujos de caja de la adquisición del suelo. El primer pago del activo (50% del precio) se realizó en septiembre de 2025 mediante el Tramo A.
La convocatoria actual corresponde al Tramo B, cuyos detalles financieros son los siguientes:
- Importe del tramo: 1.325.000 €.
- Tipo de interés anual: 9,875% fijo.
- Plazo de inversión: 12 meses, con una posible extensión de 6 meses adicionales.
- Rentabilidad total estimada: 9,875%.
- Garantía: Hipoteca de primer rango sobre el activo subyacente.
- Intereses mínimos: Se garantiza un retorno equivalente a 6 meses de intereses en caso de amortización anticipada.
El capital captado en este segundo tramo se destinará a cubrir el 53% del pago aplazado de la compra del terreno, así como otros costes asociados a la operación. Por su parte, el promotor ya ha invertido aproximadamente 2,5 millones de euros de fondos propios, asegurando una fuerte alineación de intereses con los inversores de la plataforma.
El Activo: Desarrollo Residencial en Barajas
El proyecto contempla la construcción de una promoción residencial de 44 viviendas, que incluirá también 44 plazas de garaje y 44 trasteros. El edificio se distribuirá en una planta baja más tres alturas sobre rasante, junto con dos plantas bajo rasante destinadas a aparcamiento y almacenamiento.
Con una edificabilidad total de 3.415 m², la promoción ofrecerá viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios. La ubicación es uno de los puntos fuertes del activo, situándose en la Calle de Géminis 18, a menos de 300 metros de la estación de Metro de Barajas. Esta conectividad permite un acceso privilegiado tanto al Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (menos de 10 minutos en coche) como al centro de la capital (menos de 30 minutos en transporte público).
Un aspecto técnico singular del proyecto es que la línea 8 del Metro de Madrid transcurre por debajo de la parcela. Para mitigar cualquier riesgo derivado de esta particularidad, el diseño ha sido consensuado con el Ayuntamiento y Metro de Madrid. La infraestructura ferroviaria se encuentra a una profundidad de 12 metros, quedando 6 metros por debajo de la planta más profunda del edificio, contando además con un suelo favorable y un seguro de caución específico.
Viabilidad, Licencias y Estrategia de Salida
La licencia de obras fue solicitada en diciembre de 2025 a través de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU). El cronograma previsto estima la obtención de dicho permiso entre el segundo y tercer trimestre de 2026, momento en el cual se iniciará la comercialización oficial sobre plano.
La estrategia de repago para los inversores de Urbanitae es clara: la refinanciación mediante un préstamo promotor bancario. El gestor ya ha iniciado conversaciones con entidades financieras, y la concesión de dicho préstamo está sujeta a la obtención de la licencia de obra y al cumplimiento de un umbral de preventas. Dado que en la zona existe un único proyecto comparable de obra nueva y se encuentra prácticamente vendido, se prevé una sólida tracción comercial para las viviendas del Proyecto Géminis II.
Los ratios de solvencia de la operación muestran un escenario conservador, con un Loan to Value (LTV) del 49,3% sobre la tasación actual del activo, lo que implica que el valor del suelo duplica el importe del préstamo total solicitado.
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