La rentabilidad bruta del alquiler residencial se estanca por el aumento del precio de compra
01/12/2025 - ⏱ 2 min
Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni asesoramiento de inversión.
La inversión en vivienda destinada al alquiler en España cerró el tercer trimestre de 2025 con una ligera caída en su rentabilidad bruta media, a pesar del repunte sostenido en los precios de los arrendamientos. La rentabilidad de los activos residenciales se situó en el entorno del 4,2 % al cierre de septiembre, lo que representa un descenso de una décima respecto al mismo periodo del año anterior, según datos sectoriales.
Este estancamiento confirma que, aunque las rentas de alquiler se mantienen en niveles históricos con incrementos interanuales significativos, el coste de adquisición de la vivienda está aumentando a un ritmo aún superior, erosionando el retorno para el inversor.
Esta dinámica obliga a los gestores de capital a mirar más allá de la inversión residencial tradicional. La búsqueda de mayores yields ha redirigido el foco hacia otros segmentos del real estate terciario, que ofrecen márgenes de rendimiento superiores.
Durante el mismo periodo, la inversión en oficinas y locales comerciales ha mantenido su atractivo, con rentabilidades brutas medias nacionales que superan con claridad la barrera del doble dígito. En concreto, las oficinas en España ofrecieron una rentabilidad bruta del 10,0 %, mientras que los locales comerciales se situaron en el 9,9 %.
Estos datos, que excluyen los gastos de gestión e impuestos, posicionan al activo no residencial como la opción más atractiva en términos de retorno inicial.
El análisis por mercados revela una profunda fragmentación geográfica que desafía la media nacional. Las grandes capitales de provincia y los mercados prime, marcados por precios de compra elevados y, en algunos casos, por el impacto de la regulación de alquileres, se mantienen en la parte baja de la tabla de rentabilidad.
Por ejemplo, ciudades como San Sebastián registraron una de las rentabilidades más reducidas (3,5 %), seguida por Palma de Mallorca (4,4 %). Los principales hubs económicos como Madrid y Barcelona ofrecieron retornos medios del 4,8 % y 5,8 %, respectivamente.
En contraste, la mayor rentabilidad se concentra en mercados secundarios o en distritos periféricos. El barrio madrileño de Villaverde Alto fue identificado como uno de los más rentables a nivel nacional, superando el 10,9 % de retorno bruto.
Asimismo, capitales como Murcia se mantienen entre las ciudades con mayor rendimiento, superando el 6,9 %. Esta dispersión enfatiza la necesidad de una estrategia de inversión micro-localizada.
La rentabilidad ya no se define por la región, sino por el distrito específico, el nivel de tensión de la demanda y la capacidad del comprador para encontrar activos con precios de adquisición más competitivos que se beneficien del fuerte crecimiento de las rentas.
La presión alcista en los precios de venta en los mercados prime sugiere que la inversión institucional continuará priorizando los activos que permitan una gestión de rentas más dinámica o aquellos que garanticen el acceso a retornos netos superiores tras descontar la alta fiscalidad y los costes operacionales.
Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.
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