Pre-apertura | PropertyBridges abrirá "Rathbeale Swords" con un rendimiento anual estimado del 7,5% el lunes 13 de abril a las 11:00
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Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni asesoramiento de inversión.
Tras el dinamismo mostrado en las recientes operaciones de desarrollo en el área metropolitana de Dublín, la plataforma PropertyBridges activa la segunda fase de financiación para un proyecto residencial estratégico en Swords. El próximo lunes 13 de abril, a las 11:00h, se abrirá la captación de fondos para el proyecto "Rathbeale Swords - Tranche 2", una oportunidad que combina la construcción de obra nueva con la rehabilitación de activos existentes en una de las zonas con mayor presión de demanda de Irlanda.
Estructura del Préstamo y Garantías Reales
La operación financiera de este tramo se ha diseñado para dar continuidad al desarrollo de una promoción compuesta por 8 nuevas unidades y la renovación integral de un bungalow preexistente. Las condiciones clave de la inversión son:
- Importe del Tramo Actual: 698.979 €.
- Tipo de Interés: 7,5% anual.
- Plazo de la Inversión: 16 meses.
- Fecha de Vencimiento: Agosto de 2027.
- Seguridad y Garantía: Hipoteca de primer rango (First Fixed Charge) sobre el terreno y las 8 viviendas adicionales a construir.
- Ratios de Cobertura: El ratio LTV (Loan to Value) máximo se sitúa en un 60,9% sobre el valor neto de entrega (NDV), mientras que el LTC (Loan to Cost) global es del 76,5%.
- Garantía de Sobrecoste: Se ha establecido una garantía adicional de sobrecoste equivalente al 10% de los costes de construcción (250.000 €), proporcionada por la empresa matriz Penbo Construction Limited.
Desarrollo Residencial en Rathbeale Road: Swords
El proyecto consiste en el aprovechamiento de un solar de relleno (in-fill site) originado a partir de los amplios jardines traseros y laterales de una vivienda unifamiliar de los años 50. La intervención contempla una tipología mixta muy demandada: una casa independiente, seis casas pareadas de dos plantas, un nuevo bungalow pareado y la reforma total del bungalow original para adaptarlo a los estándares modernos de eficiencia energética.
El valor total del proyecto una vez terminado (GDV) se estima en 6.265.000 €. Una de las ventajas competitivas de esta promoción es que la vivienda existente será reformada y vendida en las fases iniciales del proyecto, lo que permitirá amortizar deuda de forma temprana y reducir el riesgo vivo de la operación antes de la finalización de las unidades de obra nueva.
1. Ubicación Estratégica y Mercado Local
Swords es una ciudad de gran importancia logística y residencial, situada a escasos 18 kilómetros al norte del centro de Dublín y adyacente al Aeropuerto Internacional de Dublín. Con una población que supera los 40.000 habitantes (alcanzando los 70.000 en su área de influencia), la ciudad es sede de grandes empleadores como Ryanair, Keelings Fruits y MSD Pharmaceuticals.
El activo se ubica en Rathbeale Road, una zona residencial madura y consolidada cercana al centro de Swords. En esta área la oferta de vivienda nueva ha sido prácticamente inexistente en los últimos años, lo que augura una fuerte demanda. Las valoraciones profesionales subrayan que las casas modernas y energéticamente eficientes atraen actualmente una prima de precio significativa sobre el stock de vivienda antigua de la zona.
2. Compromiso de Capital y Experiencia del Promotor
El promotor del proyecto es Mont Blanc Development Limited, filial al 100% de Penbo Construction Limited (PCL). El equipo gestor acredita más de 20 años de experiencia en el sector de la construcción y el desarrollo inmobiliario en Irlanda, habiendo ejecutado con éxito esquemas de escala y tipología similares en los últimos tres años.
El compromiso financiero del promotor es elevado: han aportado 850.000 € de recursos propios para la adquisición del solar (comprado por 1,85 M€) y financiarán los primeros 456.000 € de los costes de desarrollo antes de realizar las disposiciones de los fondos de PropertyBridges. Este "skin in the game" asegura una alineación total de intereses con los inversores de la plataforma.
Gestión de Riesgos y Monitorización de Obra
El proyecto cuenta con la supervisión de un aparejador externo (QS) independiente, quien actúa como monitor del proyecto para PropertyBridges. En su informe inicial, el QS ha confirmado que el presupuesto de 8,58 M€ es adecuado y que el promotor posee la capacidad técnica necesaria para culminar la obra con éxito.
- Riesgo de Construcción: Mitigado por la topografía del terreno (parcela llana y sencilla) y el acceso directo a servicios públicos en una zona ya urbanizada. Las fases de movimiento de tierras, que suelen concentrar los mayores riesgos ocultos, están próximas a completarse sin incidencias.
- Riesgo Financiero: Cubierto por la aportación de capital del promotor y una tasación independiente que valida los precios de venta.
- Riesgo de Ventas: La escasez nacional de vivienda en Irlanda, sumada a la ubicación en un centro de empleo clave como Swords, minimiza el riesgo de comercialización. Además, el proyecto incluye un acuerdo (Part V) para la venta de una de las unidades al consejo local, asegurando una parte de la salida.
Calendario de la Inversión
Con la apertura de esta segunda fase el 13 de abril, el proyecto entra en su etapa de mayor tracción constructiva. Se estima que la devolución del capital y los intereses se produzca hacia agosto de 2027, aunque la estrategia de vender el bungalow reformado de forma anticipada podría acelerar parcialmente el retorno de los fondos, optimizando el perfil de riesgo de los inversores de PropertyBridges.
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