Pre-apertura | Harrow House, Killiney – Dublín: Property Bridges abre hoy jueves 12 de febrero la financiación para un desarrollo "Passive Plus" de ultra-lujo

– ⏱ 9 min

Este artículo tiene un propósito meramente informativo y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni asesoramiento de inversión.

La plataforma Property Bridges activa hoy, jueves 12 de febrero a las 15:00h, una de las operaciones más sofisticadas de su portfolio residencial en Irlanda. El proyecto 255. Harrow House (Tranche 4) busca completar la financiación para un desarrollo de cuatro viviendas exclusivas en Killiney, una de las ubicaciones más codiciadas de Dublín Sur. Con un objetivo de tramo de 282.821 € (sobre un préstamo total de 2.107.976 €) y una rentabilidad del 7,5% anual, la operación destaca por su perfil técnico: viviendas construidas bajo el estándar Passive Plus, superando las normativas A1 actuales.

Resumen de la Inversión

El Activo: Innovación Arquitectónica en Killiney

El desarrollo se sitúa en los terrenos de Harrow House, una propiedad de época sustancial en Church Road. El proyecto consiste en la construcción de 4 viviendas de alta gama: un bloque de tres casas de 2 dormitorios y una cuarta unidad unifamiliar de 4 dormitorios.

Estándar Passive Plus: El Futuro de la Vivienda

La ventaja competitiva de este proyecto radica en su eficiencia energética extrema. Las viviendas están siendo diseñadas y supervisadas por un arquitecto de renombre, experto en casas de consumo nulo.

Certificación Passive Plus: Un estándar superior al Passive tradicional o al nivel A1, garantizando un impacto ambiental mínimo y costes operativos prácticamente inexistentes para el usuario final.

Estado de la Obra: Los cimientos ya han sido completados, lo que elimina gran parte del riesgo técnico relacionado con las condiciones del terreno. Además, ya se cuenta con el acuerdo de conexión de Irish Water.

Estructura Financiera y Garantías Reales

El préstamo de 2,1 millones de euros cubre el 100% de los costes de construcción y una liberación de capital de 150.000 €. La valoración actual del suelo (Red Book de mayo 2025) es de 985.000 €.

Valoración y Margen de Seguridad

Según el informe de valoración independiente, el valor neto de desarrollo (Net Development Value) se estima en 3,33 millones de euros, mientras que el valor bruto (GDV) alcanza los 3,8 millones de euros.

Ratio LTNDV: 63%.

Cojín de Seguridad: Existe un margen de aproximadamente 1,2 millones de euros para absorber posibles incrementos en costes de construcción o ajustes en los precios de venta.

Garantías: Hipoteca de primer grado sobre la propiedad, además de una carga sobre las acciones y debenture sobre la entidad prestataria.

El Promotor: Sandycove NZeb Developments Limited

Se trata de un prestatario recurrente para Property Bridges. La relación previa concluyó con éxito, tras la finalización de un proyecto similar de viviendas pasivas de lujo en Dublín Sur que fue reembolsado en su totalidad. El equipo gestor cuenta con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario.

Estrategia de Salida: Refinanciación o Venta

El plan preferido del promotor es retener las 4 viviendas al finalizar la obra para explotarlas en alquiler, obteniendo un préstamo de inversión a largo plazo para refinanciar a Property Bridges.

Viabilidad de Refinanciación: Se estima que el préstamo necesario para la salida sería de unos 2,3 millones de euros (incluyendo intereses acumulados), lo que representa un 69% de LTV, un nivel considerado alcanzable para activos de esta calidad y valor de alquiler.

Plan B (Venta): En caso de no obtener la refinanciación, la venta de solo tres de las casas pequeñas, o de la casa grande más una pequeña, sería suficiente para liquidar la deuda total con la plataforma.

Realty Investor: Análisis de Escenario en Dublín Sur

Harrow House representa una oportunidad premium por su ubicación en Church Road, una zona de Killiney caracterizada por grandes fincas de época y una excelente conectividad hacia el centro de Dublín.