La vivienda en España alcanza máximos de 17 años: ¿cuándo tocará techo el ciclo alcista?
30/09/2025 - ⏱ 2 min
El mercado inmobiliario español vive una nueva ola alcista de precios, y los datos más recientes señalan que los valores medios han alcanzado niveles no vistos desde antes del estallido de la burbuja de 2008. En el segundo trimestre de 2025, la vivienda libre (nueva y usada) alcanzó un precio medio de 2.093,5 €/m², el nivel más alto en 17 años, con un incremento interanual del 10,4 %. Este salto sitúa al mercado español en una zona de máximos que invita al análisis sobre su sostenibilidad, las tensiones estructurales y las proyecciones futuras.
Un mercado bajo presión
El crecimiento observado no se explica solo por un ciclo alcista normal: la vivienda usada ha roto su techo precedente. Según el índice de precios de vivienda del INE, la vivienda de segunda mano superó en junio de 2025 su máximo histórico anterior, lo que subraya la fuerza del dinamismo del mercado. . También el segmento usado ha experimentado una subida del 14,8 % interanual en agosto, alcanzando un promedio de 2.498 €/m², la cifra más alta desde que idealista registra datos..
Desde la oferta, las señales no moderan el impulso: según Tinsa, la vivienda terminada (nueva + usada) presentó un avance anual del 10,01 % en el segundo trimestre de 2025. Por su parte, CaixaBank Research proyecta que los precios subirán un 9 % durante 2025 y un 5,7 % en 2026 según su indicador MIVAU, en una revisión al alza que supera estimaciones anteriores.
La escasez estructural se vuelve argumento central en los análisis de fondo. Un informe de BBVA Research advierte de que el desequilibrio entre oferta y demanda persistirá, impulsando las transacciones hasta romper la barrera de las 800.000 unidades en 2026. En este contexto, el déficit acumulado de vivienda (según estimaciones previas) roza ya las 600.000 unidades que faltan para satisfacer la demanda real.
Factores que alimentan la escalada
Varios vectores explican este ciclo de subida implacable:
- Financiación aún favorable, con tipos relativamente bajos (aunque no exentos de presión), que facilitan la adquisición.
- Demanda persistente, tanto local como extranjera, en zonas de alto atractivo urbano o costero.
- Restricciones de suelo, normativas, y cuellos de botella administrativos que atrasan nuevos desarrollos habitacionales.
- Expectativa de revalorización, que induce a adelantar decisiones ante el temor de pagar más mañana.
- Desfase entre oferta y demanda, que dificulta una autorregulación suave del mercado.
El resultado: un mercado tensionado en el que las tasas de crecimiento de precio pueden moderarse, pero difícilmente invertirse en el corto plazo.
¿Dónde parecen más vulnerables las tasas de crecimiento?
Aunque el panorama general es de crecimiento persistente, hay señales de moderación futura. En un artículo de, se alerta de que si bien los precios siguen al alza, “la previsión es que sigan subiendo, aunque con menor intensidad”, pues la oferta terminará por ejercer una tracción bajista.
Además, escenarios de menor crecimiento demográfico, ajustes en condiciones de crédito o presión regulatoria podrían suavizar el ritmo de ascenso. En el largo plazo, calcular una corrección abrupta parece improbable salvo evento externo disruptivo, dadas las rigideces del mercado.
Un vistazo europeo: ¿estamos aislados?
Aunque esta nota se centra en España, el fenómeno de precios récord no es exclusivo. En varias capitales europeas los valores residenciales también están en niveles históricamente elevados, en parte por la escasez de suelo urbano y la presión de demanda internacional. Sin embargo, las diferencias entre jurisdicciones, regulaciones y dinámicas locales hacen que cada mercado respire con su propia mecánica.
En España, ese “gran diferencial local” es la limitación estructural de nueva oferta con agilidad, lo que intensifica el efecto de la demanda acumulada. Por eso, aunque otros mercados puedan corregir con más flexibilidad, el español parece estar “enganchado” a una pendiente ascendente más pronunciada.
Conclusión: camino al agotamiento, no necesariamente al colapso
El mercado residencial español se halla hoy en un punto de máxima tensión. Los precios ya superan niveles históricos consolidados, y los motores estructurales —déficit de oferta, demanda constante, financiamiento favorable— siguen empujando hacia arriba. Pero la lógica del mercado también advierte que un ciclo no puede escalar indefinidamente: la moderación progresiva parece más probable que un desplome repentino.
Para actores del sector —promotoras, fondos, inversores institucionales— el horizonte exige prudencia. Todo depende del margen que cada proyecto pueda asumir ante eventuales ajustes en accesibilidad financiera, regulación o capacidad ejecutiva. Aquellos que operen con holgura en su apalancamiento y con escenarios conservadores estarían mejor posicionados.
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Disclaimer: Este texto es meramente informativo y no debe interpretarse como consejo de inversión.