La vivienda en España acelera: más ventas, precios en alza y demanda extranjera en máximos
04/09/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado residencial español atraviesa un nuevo ciclo expansivo que ha sorprendido incluso a los analistas más optimistas. En 2024 se vendieron 642.000 viviendas, un 10 % más que en el año anterior, según datos recopilados por CaixaBank Research en su informe sectorial de verano de 2025. Este dinamismo sitúa a España entre los mercados inmobiliarios más activos de Europa y confirma que el atractivo de la vivienda como activo de inversión se mantiene pese a los desafíos de accesibilidad. (CaixaBank Research, agosto 2025)
Demanda impulsada por factores estructurales
El estudio atribuye la fortaleza del mercado a una combinación de factores. La bajada de tipos de interés tras el giro de política monetaria del BCE ha reactivado el crédito hipotecario, con una mejora en las condiciones de financiación que ha permitido ampliar la base de compradores. La demanda extranjera se mantiene en niveles récord, con más de 100.000 adquisiciones en 2024, representando alrededor del 15 % de las compraventas totales en España. Nacionalidades como británicos, alemanes y franceses dominan la estadística, pero se observa un creciente interés de inversores estadounidenses y latinoamericanos.
A esta demanda sostenida se suma una oferta insuficiente. El Banco de España estima un déficit superior a 600.000 viviendas, lo que tensiona los precios al alza en los principales mercados urbanos y costeros. La escasez de suelo disponible en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga contribuye a una presión estructural que refuerza las expectativas de revalorización.
Precios en máximos históricos
Los precios de la vivienda aumentaron en torno al 6,7 % ajustado a inflación en el bienio 2023–24, según Global Property Guide, con alzas nominales superiores al 12 %. En Madrid, el valor medio superó en agosto los 5.700 €/m², con incrementos del 21 % interanual, mientras que en Barcelona la subida fue del 13 %. Este diferencial territorial refleja cómo los centros urbanos de mayor dinamismo económico concentran gran parte de la presión, mientras que las periferias experimentan un crecimiento más moderado. (Global Property Guide, 2025)
Crédito prudente, pero más accesible
El ciclo actual difiere de la burbuja inmobiliaria de principios de los 2000 en un aspecto fundamental: el crédito hipotecario se concede de forma más prudente. Las entidades financieras mantienen criterios de solvencia estrictos y ratios de endeudamiento contenidos, lo que reduce el riesgo sistémico. No obstante, el repunte de ventas confirma que la flexibilización de los tipos de interés ha sido suficiente para estimular el mercado sin comprometer la estabilidad del sistema.
Perspectivas a corto plazo
De cara a 2025 y 2026, los analistas de CaixaBank Research anticipan que la tendencia se mantendrá, con un crecimiento algo más moderado en precios y volúmenes de ventas, pero sin señales de corrección abrupta. La fortaleza del turismo, el atractivo para el inversor extranjero y la consolidación del alquiler como alternativa a la compra sostendrán la actividad. La vivienda, en este contexto, se consolida como un activo defensivo en carteras tanto institucionales como particulares.
Conclusión
La combinación de ventas récord, precios en máximos y una demanda internacional en auge coloca al mercado inmobiliario español en una posición de fortaleza relativa frente a otros países europeos. Aunque los retos de accesibilidad y déficit de oferta se mantienen, la estabilidad macroeconómica y la prudencia crediticia contribuyen a un escenario donde la vivienda sigue actuando como valor refugio. España afronta así una fase de consolidación que, salvo giros macroeconómicos inesperados, reforzará el papel del real estate como activo estratégico para el inversor global.
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Este artículo tiene finalidad informativa únicamente. En ningún caso debe interpretarse como recomendación ni consejo de inversión.
