Urbanitae liquida dos proyectos: contrastes entre retrasos y sobrecumplimientos en TIR
23/07/2025 - ⏱️ 2 min
La plataforma Urbanitae, especializada en financiación participativa de proyectos inmobiliarios, ha cerrado recientemente dos operaciones con resultados opuestos en términos de rentabilidad y plazos. Los proyectos —uno en Madrid y otro en Málaga— reflejan de forma clara los distintos riesgos implícitos en las inversiones de equity inmobiliario, incluso bajo el mismo modelo operativo.
En ambos casos, los inversores han recuperado su capital y han obtenido rentabilidades positivas, pero la diferencia entre expectativas y realidad invita a la reflexión estratégica, sobre todo para aquellos con perfil value investing, centrado en la protección de capital y rentabilidad ajustada al riesgo.
Caso 1: Santa Hortensia 58 (Madrid)
Este proyecto, financiado por 746 inversores, fue impulsado por Grupo Abauco y contemplaba un plazo estimado de 20 meses. Sin embargo, la ejecución final se prolongó hasta 40 meses, duplicando el tiempo previsto inicialmente. Como consecuencia:
- Rentabilidad estimada: 31,50 %
- Rentabilidad final: 26,30 %
- TIR estimada: 17,90 %
- TIR final obtenida: 7,60 %
El retraso en la comercialización impactó significativamente la TIR, que descendió más de 10 puntos porcentuales respecto al objetivo inicial. Pese a ello, los inversores recuperaron su capital junto con una rentabilidad netamente positiva.
Caso 2: Residencial Santa Inés (Málaga)
En contraste, el proyecto Santa Inés, promovido por Grupo Rosmarino, superó las previsiones:
- Plazo estimado: 14 meses
- Plazo real: 13 meses
- Rentabilidad estimada: 15,17 %
- Rentabilidad final: 14,08 %
- TIR estimada: 12,86 %
- TIR final: 12,95 %
La ejecución incluso se acortó respecto al calendario previsto, con una rentabilidad cercana al objetivo inicial. Se devolvieron casi 1 millón de euros a más de 1.030 inversores, consolidando la fiabilidad del promotor.
Claves de interpretación para el inversor value
Estos dos casos ponen en evidencia los siguientes elementos clave a considerar antes de invertir en equity inmobiliario:
- Importancia del promotor: la experiencia y cumplimiento de Grupo Rosmarino contrasta con el retraso de Abauco.
- TIR vs Rentabilidad total: la TIR es más sensible al tiempo. Aunque Santa Hortensia superó el 25 % de rentabilidad total, el retraso hundió su TIR por debajo del 8 %.
- Valor del horizonte temporal: una rentabilidad elevada pierde valor si se alarga en el tiempo.
- Seguimiento de plazos y cumplimiento operativo: esenciales en el cálculo de retornos reales.
Para un inversor value, que prioriza la estabilidad y la gestión prudente del riesgo, estos casos refuerzan la necesidad de analizar no solo las cifras de rentabilidad prometida, sino el historial del promotor, el calendario operativo y la liquidez del proyecto.
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