La Justicia rechaza reclamar la reversión del suelo en Madrid Nuevo Norte: precedente clave para el urbanismo madrileño
15/10/2025 - ⏱ 2 min
Este artículo no debe interpretarse como consejo de inversión.
El Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) ha dictado una sentencia que puede redefinir el paisaje jurídico de las grandes operaciones urbanísticas: por primera vez, desestima la reclamación de antiguos propietarios para recuperar suelo expropiado hace décadas, en el contexto del proyecto Madrid Nuevo Norte (Operación Chamartín). [Europa Press +2, Cinco Días +2]
El fallo se refiere a una parcela de 2.720 m² expropiada en 1949 para ampliar las infraestructuras ferroviarias en la zona de Fuencarral / Chamartín, y cuya titularidad pasó de ADIF a la sociedad promotora Crea Madrid Nuevo Norte (Crea MNN). Los herederos del terreno demandaban su reversión, argumentando que, al no haberse destinado directamente a fines ferroviarios activos, correspondía la restitución del terreno. [Cinco Días +2, Idealista +2]
Sin embargo, los magistrados consideran que no se dan los requisitos exigidos por la Ley de Expropiación Forzosa para esa reversión. En concreto:
La normativa vigente (artículo 54 LEF) exige que el bien expropiado haya dejado de estar afecto al fin público o que, si hubo desafectación, se imponga el plazo máximo de 20 años para reclamar. En esta parcela, tanto el uso como la afectación al recinto ferroviario se han mantenido por más de diez años. [Cinco Días +3, Europa Press +3, Idealista +3]
La demanda fue interpuesta en 2022, más de siete décadas después de la expropiación y, además, fuera del plazo legal permitido en casos de excesos. [Europa Press +3, Cinco Días +3, Idealista +3]
La jueza considera que la parcela ha estado integrada en el recinto ferroviario —incluso si no ha tenido obras manifiestas— y que los reclamantes no acreditaron con precisión que el inmueble demandado sea exactamente el mismo expropiado. [Europa Press +2, Ejeprime +2]
Así, rechaza la reversión solicitada y reconoce como firme la titularidad de Crea MNN sobre esos suelos. [Cinco Días +3, Europa Press +3, Idealista +3]
Repercusiones inmobiliarias y urbanísticas
El impacto de esta sentencia puede ser profundo. En primer lugar, despeja una de las principales incertidumbres que planeaban sobre el gran proyecto urbanístico de Madrid: el riesgo de que antiguos propietarios lograran judicialmente recuperar parcelas críticas. Crea MNN, promotora controlada mayoritariamente por BBVA (75,5 %) y socios minoritarios como Merlin Properties y Grupo San José, ha consolidado así una posición jurídica más robusta frente a futuras reclamaciones. [Europa Press +3, Cinco Días +3, Idealista +3]
Madrid Nuevo Norte es una operación de enorme escala: comprende 2,3 millones de metros cuadrados de suelo urbanizable, con una inversión prevista que supera los 11.000 millones de euros (cerca de 1.800 M públicos + más de 9.000 M privados). El plan contempla construir un Centro de Negocios Chamartín (30 edificios de oficinas, ocho rascacielos de más de 30 plantas, uno de ellos proyectado a ~300 metros de altura) junto con 10.500 viviendas, de las cuales un 20 % serán de protección oficial. [Europa Press +4, Cinco Días +4, Idealista +4]
Con el respaldo del TSJM, el desarrollo susurra señales de estabilidad jurídica para inversores y promotores que antes podrían haber contemplado riesgo patrimonial o litigios costosos. Además, permite que la promotora avance con mayor certeza en la comercialización y financiación de las parcelas restantes, pues reduce la tensión normativa sobre los títulos de propiedad.
No obstante, no todo el camino está despejado: queda por esperar cómo se resuelven los recursos pendientes, entre ellos los promovidos por Trinitario Casanova / Baraka y otros antiguos reclamantes que han intentado adquirir derechos sobre parcelas previstas en el ámbito de la operación. [Cinco Días +2, Europa Press +2]
Asimismo, aunque el pronunciamiento fortalece la posición del promotor, los desafíos técnicos, de urbanismo y de demanda siguen siendo colosales: coordinar permisos, infraestructuras, compatibilidad ecológica y viabilidad financiera. La ley del suelo, normativas locales y el contexto macroeconómico condicionarán el ritmo y el éxito final del proyecto.
Lecciones para otros desarrollos urbanos y oportunidades latentes
El precedente sentado por esta sentencia puede reavivar la confianza en operaciones urbanísticas complejas en España. En regiones y ciudades con suelos expropiados o con entornos inertes, los inversores podrían interpretar este fallo como una señal de que los riesgos de reversión disminuyen cuando hay un uso funcional prolongado y cumplimiento normativo.
Para los mercados inmobiliarios locales, también hay una enseñanza clara: quien planifique desarrollos mixtos (residencial + oficina + servicios) debe tener muy clara la trazabilidad jurídica del suelo y contar con sólidos informes periciales, títulos definitivos y control de plazos legales. La certeza en la propiedad y en los derechos asociados se vuelve un activo estratégico.
En sectores secundarios o ciudades periféricas, donde los riesgos de litigios patrimoniales han disuadido proyectos grandes, este fallo podría actuar como estímulo para repensar actuaciones urbanas con mayor ambición estructural.
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Disclaimer: Este artículo es meramente informativo y no debe interpretarse como consejo de inversión.