Seguridad jurídica, el catalizador que puede impulsar la tokenización del real estate en España
13/08/2025 - ⏱️ 2 min
En los albores de una nueva era para el mercado inmobiliario, España ha consolidado un eslabón esencial: la tokenización, hasta ahora un concepto disruptivo con potencial, comienza a asentarse gracias a avances regulatorios que brindan respaldo institucional y reducen la incertidumbre jurídica. El reciente reconocimiento de la primera Entidad Responsable de Inscripción y Registro (ERIR) por parte de la CNMV marca un hito decisivo en la consolidación del ecosistema de activos inmobiliarios tokenizados en el país.
De la LMV 2023 a la ERIR: el eslabón que faltaba
La reforma de la Ley del Mercado de Valores de 2023 introdujo la representación de instrumentos financieros mediante blockchain, pero sin una ERIR —entidad autorizada para garantizar la integridad, trazabilidad, identificación de inversores y gestión de derechos económicos— era imposible materializar emisiones tokenizadas con plena seguridad jurídica. La nueva figura aporta un marco que refuerza transparencia, legitimidad y protección del inversor.
Accesibilidad y liquidez potencial para el inversor
La tokenización inmobiliaria permite fragmentar viviendas, desarrollos o proyectos en tokens que reflejan derechos económicos sobre esos activos. Esto abre la puerta a que inversores minoristas accedan con tickets bajos —desde cientos o miles de euros— a operaciones históricamente reservadas a grandes patrimonios, con liquidez potencial. La ERIR actúa como catalizador: valida e inmutabiliza registros, identifica inversores, facilita eventos corporativos y previene fraudes o duplicidades en emisiones.
Del laboratorio al mercado: casos en marcha
El sector proptech empieza a materializar este cambio. Por ejemplo, la startup Reental ha anunciado decenas de operaciones tokenizadas y un volumen acumulado de activos elevado, incluyendo proyectos internacionales, lo que evidencia el creciente interés y la capacidad de escalar del modelo.
Retos pendientes: registro, fiscalidad y smart contracts
Pese al avance, persisten desafíos legales y técnicos: la inscripción de tokens en el Registro de la Propiedad, el tratamiento fiscal de sus transmisiones y la responsabilidad ante fallos en los smart contracts que gestionan operaciones. Con una regulación adaptada —también a nivel mercantil y registral— la tokenización podrá consolidarse como una realidad eficiente, segura y accesible.
Hacia masa crítica: el papel de MiCA y la inversión institucional
Un marco claro es la llave para atraer no solo minoristas, sino también fondos institucionales, generando volumen y liquidez. Con MiCA ya en marcha a nivel europeo y la introducción de figuras como la ERIR, España se posiciona en la vanguardia de una transformación que puede democratizar el acceso a activos tangibles mediante tecnología digital.
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Disclaimer: Este artículo es puramente informativo y no constituye en ningún caso una recomendación o asesoramiento de inversión.
