Tokenización inmobiliaria: desafíos legales entre Europa y Oriente Medio
10/09/2025 - ⏱️ 2 min
La tokenización de activos inmobiliarios, aunque tecnológicamente prometedora, se enfrenta en Europa y Oriente Medio a un laberinto jurídico que combina regulaciones antiguas y nuevas. En diversos mercados, los emisores e inversores deben sortear simultáneamente el derecho inmobiliario y las normativas relativas a criptoactivos, una dualidad compleja que plantea incógnitas sobre derechos, estructuras y responsabilidad.
En Europa, el principal reto reside en la interpretación jurídica del token: ¿representa una titularidad directa sobre bienes raíces, o un derecho contractual reflejado en un vehículo intermediario? El uso de Special Purpose Vehicles (SPV) es una solución preferente: estas sociedades vehiculares asumen la propiedad formal de los activos inmobiliarios, mientras que los tokens representan participaciones en la SPV, ofreciendo así una estructura legal clara y protegida . Sin embargo, esta solución no elimina completamente la incertidumbre. Persisten dudas sobre la equivalencia entre derechos digitales y propiedad tradicional, especialmente cuando el token no confiere derechos absolutos sobre la finca.
Suiza ha sido pionera en otorgar certidumbre legal al amparar activos tokenizados bajo su DLT Act de 2021, que reconoce los tokens como títulos jurídicos con derechos explícitos. Gracias a este marco, se desarrollaron plataformas como SDX —el primer mercado de tokens regulado por FINMA— donde ya se negocian valores inmobiliarios tokenizados de forma regulada. Más allá, en países como Alemania y Luxemburgo, la legislación permite que registros digitales equivalgan a registros legales, consolidando un terreno propicio para la tokenización inmobiliaria.
En paralelo, la UE ha impulsado un entorno regulatorio experimental bajo el régimen piloto DLT, operativo desde marzo de 2023. Este programa permite que infraestructuras de mercado autorizadas operen entregas y liquidaciones de instrumentos tokenizados —incluidos valores inmobiliarios— bajo condiciones regulatorias atenuadas, promoviendo innovación sin sacrificar la protección inversora.
En Oriente Medio, especialmente en Dubái, la dinámica cambia radicalmente. Allí, la colaboración entre entes como el Dubai Land Department y VARA (Autoridad Reguladora de Activos Virtuales) ha permitido tokenizar propiedades directamente, sin necesidad de SPV. El uso de activos virtuales referenciados ha alcanzado incluso la tokenización de lujo residencial, vendida en minutos a compradores de múltiples países, evidenciando una apertura radical y una legalidad anticipada para el sector.
Pese a los avances, persisten desafíos jurídicos mayores: la clasificación de tokens como valores implica adherencia a regulación relativa a valores, transparencia y exigencias de disclosure. Además, aún no se reconoce universalmente la propiedad confiriendo tokens como equivalente legal a la escritura tradicional, lo que limita su aceptación en jurisdicciones más conservadoras.
A nivel práctico, los emisores deben construir estructuras legales robustas, incluyendo SPV bien constituidas, cumplimiento con normativas de valores, procedimientos de KYC/AML y claridad contractual sobre derechos, beneficios y gobernanza de los tokens. La integración entre las cláusulas escritas y los contratos inteligentes debe ser congruente, evitando ambigüedades entre el mundo on-chain y el marco legal off-chain.
En definitiva, Europa presenta un terreno legal sólido pero fragmentado, que privilegia la protección del inversor mediante normas claras y un enfoque progresista, aunque prudente. En contraste, Oriente Medio —especialmente Dubái— lidera la innovación legislativa al derribar barreras jurídicas y permitir desarrollos tokenizados directos. Para los actores inmobiliarios europeos, comprender la dualidad normativa es clave: mientras se construyen estructuras legales seguras, conviene observar con atención cómo otros mercados aceleran su transformación inmobiliaria digital.
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Disclaimer: Este artículo tiene carácter puramente informativo y no debe ser interpretado bajo ninguna circunstancia como consejo de inversión.
