Tokenización inmobiliaria: Europa consolida el marco regulado para el nuevo real estate
19/08/2025 - ⏱️ 2 min
La digitalización de activos inmobiliarios mediante blockchain —la llamada tokenización— ya no es una promesa lejana, sino una realidad respaldada por reguladores europeos. Con marcos normativos en vigor y los primeros hitos autorizados en España, el sector inmobiliario entra en una etapa de transición hacia un ecosistema más transparente y accesible.
MiCA: un reglamento ya operativo
El Reglamento europeo MiCA (Markets in Crypto-Assets) entró en vigor en junio de 2023 y ha desplegado su aplicación por fases:
- 30 de junio de 2024: plena aplicación para emisores de stablecoins (ART y EMT).
- 30 de diciembre de 2024: aplicación obligatoria para proveedores de servicios de criptoactivos (CASPs), incluidas plataformas que tokenizan activos inmobiliarios.
Esto convierte a Europa en la primera gran jurisdicción global con un marco armonizado que ofrece seguridad jurídica a emisores e inversores en productos tokenizados.
Pilot Regime DLT: infraestructura de mercado
Además, el Régimen Piloto DLT (Reglamento UE 2022/858), en vigor desde marzo de 2023, permite a entidades autorizadas operar sistemas de negociación y liquidación sobre blockchain de forma supervisada. Este mecanismo actúa como laboratorio regulado para probar la viabilidad de infraestructuras de mercado basadas en tecnología distribuida.
España: primera autorización ERIR
En noviembre de 2024, la CNMV otorgó la primera autorización como Entidad Responsable de la Inscripción y Registro (ERIR) a Ursus-3 Capital A.V., paso clave para dotar de seguridad jurídica a la inscripción de valores tokenizados en España. Este hito garantiza que los inversores cuenten con un sistema formal de registro, esencial para consolidar la confianza en el modelo.
Más recientemente, iniciativas como Token City y Minos han recibido reconocimiento regulatorio, ampliando el ecosistema nacional.
Beneficios de la tokenización
- Acceso ampliado: fraccionar la propiedad de un inmueble en participaciones digitales abre la puerta a más perfiles inversores.
- Eficiencia operativa: reducción de costes de intermediación y de los tiempos de liquidación.
- Transparencia y trazabilidad: mejora en el seguimiento de derechos económicos asociados a los activos.
Estos atributos superan el modelo de crowdfunding tradicional, introduciendo eficiencia operativa y escalabilidad.
Desafíos aún pendientes
- Integración registral: la conexión con los registros de la propiedad nacionales todavía no está plenamente resuelta.
- Homogeneidad fiscal: el tratamiento tributario de transmisiones tokenizadas requiere mayor armonización para dar seguridad al inversor.
- Adopción institucional: dependerá de la confianza que generen los nuevos marcos regulatorios y de la evidencia operativa.
Conclusión
Europa ha pasado de la teoría a la práctica en materia de tokenización inmobiliaria. Con MiCA plenamente operativo desde 2024 y las primeras ERIR autorizadas en España, el continente ofrece el marco más avanzado del mundo para securitizar activos reales en blockchain. La clave ahora será escalar la adopción, integrar la tecnología en la operativa de mercado y garantizar que el marco legal mantenga el equilibrio entre innovación y protección al inversor.
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Disclaimer: Este artículo se proporciona con fines informativos únicamente. En ningún caso debe interpretarse como consejo de inversión.
