Tokenización europea en ascenso: de USD 789 millones a horizonte de USD 3.747 millones en 2032
15/08/2025 - ⏱️ 2 min
Bruselas – agosto de 2025. Lo que fue una curiosidad tecnológica pocos años atrás —tokenizar activos inmobiliarios como viviendas, oficinas o centros comerciales— se está consolidando como una transformación de mercado. Un reciente informe de realtyinvestor.eu sitúa en USD 789 millones el valor total de los activos inmobiliarios tokenizados en Europa en 2024, con una previsión de crecimiento anual compuesto (CAGR) del 18,9 % entre 2024 y 2032, alcanzando USD 3.747 millones en diez años.
Este crecimiento, aunque modesto en volumen, refleja una radical eficiencia operativa: tokenización significa fraccionar activos de alto valor mediante blockchain, reduciendo costes, aumentando liquidez y ampliando acceso a pequeños inversores. La digitalización convierte propiedades ilíquidas en instrumentos negociables, superando barreras de custodia, intermediación y homologación.
Impulso institucional y escenarios prometedores
Según datos de realtyinvestor.eu, solo un 1,3 % de las carteras inmobiliarias institucionales estaban expuestas a tokenización en 2023. Sin embargo, se proyecta que ese porcentaje llegue al 6 % en 2027, un salto que denota un interés creciente por estructuras más líquidas, transparentes y escalables.
Este movimiento institucional se alinea con iniciativas pioneras: por ejemplo, en Italia, España, Grecia y Rumanía, la plataforma MetaWealth ha lanzado tokens ligados a inmuebles, permitiendo propiedad fraccionada y operaciones casi instantáneas, mientras que el fondo APS adquirió bonos tokenizados por USD 3 millones vinculados a dos propiedades residenciales en Roma. Estas transacciones on-chain demuestran la viabilidad operativa del modelo.
Ventajas clave que legitiman el modelo
- Liquidez mejorada: inversores pueden comprar y vender fracciones de activos inmobiliarios en mercados secundarios, reduciendo los tiempos de desinversión.
- Acceso democratizado: la propiedad fraccionada permite participaciones desde montos bajos, abriendo el mercado al pequeño inversor.
- Eficiencia operativa: contratos inteligentes automatizan procesos, eliminando intermediarios tradicionales y recortando costes.
- Transparencia e integridad registral: al registrarse en blockchain, la trazabilidad y seguridad jurídica aumentan significativamente.
Obstáculos regulatorios y tecnológicos por superar
No todo es optimismo: la incertidumbre normativa encabeza las barreras, con regulaciones heterogéneas entre jurisdicciones europeas. La fragmentación tecnológica, la falta de oráculos sólidos que vinculen datos reales con registros on-chain, y los desafíos de interoperabilidad y privacidad aún deben abordarse para lograr una adopción masiva.
Además, las plataformas inmobiliarias tokenizadas deben navegar sin uniformidad legal: MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation) entra en vigor en Europa en 2025, pero los tokens que se comportan como instrumentos financieros siguen sujetos a regulación tradicional, con figuras como la ERIR (Entidad Responsable de Inscripción y Registro) de obligatoria vía en España.
El impacto en el sector inmobiliario europeo
Para los desarrolladores, fondos y gestores inmobiliarios, la tokenización responde a tres retos críticos:
- Captación de capital acelerada: con tickets más pequeños, se abre un mercado minorista complementario al institucional.
- Mercado secundario eficiente: los activos pueden recomprarse sin fuerza de venta tradicional, favoreciendo dinamismo.
- Estrategias cross-border: la tokenización permite estructurar acciones o participaciones en España sobre activos en Francia, Italia u otros, facilitando la diversificación geográfica.
En resumen, aunque el volumen actual es todavía modesto, la tasa de crecimiento prevista —casi 19 % anual— y la apertura institucional sugieren que la tokenización inmobiliaria podría convertirse en una herramienta estructural de financiación y gestión de activos en Europa. La consolidación dependerá del alineamiento regulatorio, la robustez tecnológica y el apetito de actores tradicionales del mercado.
Suscríbete para recibir análisis exclusivos sobre innovación financiera, tokenización y real estate europeo.
Disclaimer: Esta información es meramente informativa y no debe interpretarse, en ningún caso, como una recomendación o asesoramiento de inversión.
