Los fondos institucionales redoblan su apuesta por el student housing europeo: España entre los mercados prioritarios tras la entrada de Macquarie
22/07/2025 - ⏱️ 2 min
El apetito institucional por los activos residenciales especializados ha encontrado en el student housing europeo uno de sus principales vectores de crecimiento. Esta semana, el fondo australiano Macquarie Asset Management ha anunciado la adquisición de un portfolio de más de 12.000 camas en residencias de estudiantes repartidas por Alemania, España, Portugal, Italia y Países Bajos, consolidando así una tendencia que viene cobrando fuerza desde 2022: el reposicionamiento estratégico del capital institucional hacia el alojamiento estudiantil como activo defensivo, rentable y resiliente.
La operación se ha realizado a través de su brazo europeo de inversión inmobiliaria, con un valor estimado de más de 1.200 millones de euros, según informó la propia entidad en un comunicado recogido por Reuters el 21 de julio. Aunque no se ha detallado la distribución exacta por país, fuentes del sector han confirmado que aproximadamente un 20 % del portfolio se sitúa en territorio español, con presencia destacada en Madrid, Valencia y Sevilla.
La gestora australiana ha declarado que esta apuesta responde a una “visión a largo plazo sobre el crecimiento estructural de la demanda de alojamiento universitario en Europa”, impulsada tanto por el aumento de matrículas internacionales como por la escasez crónica de oferta en los grandes núcleos urbanos. Esta escasez —acentuada por las restricciones urbanísticas y la inflación de costes de construcción— ha generado un entorno de rentas estables al alza, con ocupaciones superiores al 95 % en la mayoría de capitales regionales.
España, epicentro de nuevas inversiones
España se consolida como uno de los focos más dinámicos del mercado europeo de residencias universitarias. Según datos de JLL Student Housing Report 2025, el país ha registrado una inversión acumulada de 460 millones de euros en este tipo de activos durante el primer semestre del año, lo que representa un incremento del 28 % respecto al mismo periodo de 2024. Madrid, Barcelona y Valencia concentran más del 65 % del volumen, aunque ciudades medias como Málaga, Salamanca o Granada comienzan a atraer interés por sus universidades en expansión y sus precios relativamente bajos.
La ratio de camas disponibles por estudiante sigue siendo muy baja en España, con apenas 6,6 plazas por cada 100 alumnos universitarios, frente a las 12 del Reino Unido o las 10 de Alemania, según Bonard Research. Este déficit estructural ha convertido al país en terreno fértil para inversores institucionales como Greystar, The Student Hotel (TSH), GSA o Patrizia, que en los últimos dos años han anunciado nuevos desarrollos por valor conjunto de más de 2.000 millones de euros.
En este contexto, la entrada de Macquarie refuerza la confianza del capital internacional en la estabilización de yields y en el atractivo relativo del mercado español frente a otros países donde las tasas de interés y las barreras regulatorias dificultan la rentabilidad operativa.
Un activo defensivo ante la volatilidad
A diferencia de otros subsectores inmobiliarios que han sufrido correcciones severas (como oficinas no prime o retail secundario), las residencias universitarias han demostrado una notable resiliencia en rentabilidad operativa. La rotación anual, el pago anticipado de rentas, la diversificación geográfica de los inquilinos y la menor sensibilidad a los ciclos macroeconómicos convierten al student housing en un producto híbrido entre la inversión core y la alternativa.
Además, los fondos que apuestan por este segmento están diseñando estrategias cada vez más sofisticadas en sostenibilidad y experiencia de usuario, integrando elementos como certificaciones LEED, espacios comunes, cocinas colaborativas y servicios digitales en la nube. Estas mejoras permiten justificar rentas superiores al promedio del alquiler residencial convencional, incrementando el retorno sobre activos y reduciendo el riesgo de vacancia.
Según datos del informe Savills European PBSA 2025, el retorno neto medio (net yield) en España para portfolios estabilizados se sitúa en torno al 5 %, frente al 4,3 % en Alemania y el 4,0 % en Francia. Esta prima de rentabilidad, junto con el déficit estructural, posiciona a España como destino preferente para nuevos fondos sectoriales.
Tendencia de consolidación
El movimiento de Macquarie forma parte de una ola de consolidación en el mercado europeo. Tras las recientes operaciones de Brookfield en el Reino Unido, Allianz en Italia y AXA IM en los Países Bajos, la lógica apunta hacia una progresiva integración de portfolios dispersos, con gestores que buscan ganar masa crítica operativa y eficiencia en la gestión centralizada.
Para las entidades financieras y aseguradoras, el student housing también representa una forma eficiente de cumplimiento de objetivos ESG, dado el enfoque cada vez más verde de las promociones y la presión regulatoria europea para descarbonizar el parque inmobiliario antes de 2030.
A medida que el coste de la deuda se estabiliza y los bancos vuelven a prestar para desarrollos con visibilidad de demanda, se prevé una aceleración de operaciones similares en España. De hecho, según fuentes de Cushman & Wakefield, ya hay al menos cinco portfolios en negociación avanzada que podrían cerrarse antes de octubre, sumando más de 6.000 camas adicionales.
El desafío de mantener el equilibrio social
No obstante, el auge del student housing también está generando tensiones sociales y urbanísticas. En ciudades como Barcelona y Sevilla, se han planteado moratorias parciales a nuevas licencias para residencias, ante el temor de que estos activos contribuyan a la gentrificación de barrios y al alza de precios de vivienda convencional.
Frente a este riesgo, los promotores están comenzando a colaborar más estrechamente con ayuntamientos y universidades, ofreciendo convenios de precio limitado o integrando parte de la oferta en suelo público. Modelos como el de la Universidad Autónoma de Madrid, que explora una colaboración público-privada con un operador europeo para construir 900 camas asequibles, podrían marcar el camino hacia un equilibrio más sostenible.
Para los inversores institucionales, mantener la licencia social para operar será clave si quieren seguir desplegando capital a gran escala en un sector que, aunque rentable, depende de una infraestructura urbana sensible y de una narrativa pública favorable.
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