Europa ensaya su gran apuesta: un “Layer 1” regulado para la tokenización

01/10/2025 - ⏱ 2 min

La infraestructura sobre la que se articula el mercado inmobiliario europeo podría estar a las puertas de una transformación estructural. Diez instituciones financieras europeas han lanzado este septiembre una red blockchain denominada Regulated Layer 1 (RL1), concebida como base para el desarrollo de mercados de capitales digitales dentro de un marco regulatorio. La iniciativa, anunciada públicamente y recogida por Ledger Insights (24 de septiembre de 2025), busca ofrecer una infraestructura común que permita a bancos, gestores y emisores tokenizar activos de forma segura y estandarizada.

Aunque la noticia está planteada en clave financiera general, el impacto en el sector inmobiliario puede ser profundo. La tokenización de participaciones inmobiliarias ha estado hasta ahora limitada por la fragmentación tecnológica y la falta de certezas jurídicas. Una red de este tipo, avalada por actores relevantes y diseñada bajo criterios regulatorios, podría reducir esas fricciones y acelerar la adopción de modelos de inversión digital en real estate.

El salto de la teoría a la práctica

Hasta ahora, la mayoría de proyectos de tokenización inmobiliaria en Europa han sido pilotos locales o iniciativas privadas que operan en paralelo a la infraestructura tradicional. Plataformas en España, Alemania o los países bálticos han emitido tokens representativos de participaciones en proyectos residenciales o comerciales, pero su alcance ha sido limitado.

Con RL1, el objetivo es diferente: crear un estándar interoperable al que puedan conectarse bancos, custodios y emisores. Esto abriría la puerta a que una participación en un edificio de oficinas en Madrid, por ejemplo, pueda registrarse y transferirse en una red validada por instituciones europeas, con plena trazabilidad y sujeción a las reglas de mercado de capitales.

Confianza institucional y liquidez potencial

El principal atractivo de esta infraestructura no es únicamente tecnológico, sino de confianza. Para los grandes fondos y bancos, operar en una red que nace ya bajo parámetros regulatorios ofrece garantías en términos de cumplimiento, custodia y seguridad jurídica. Esto podría atraer a inversores institucionales que hasta ahora se mantenían al margen de la tokenización por considerarla demasiado experimental.

A medio plazo, la existencia de una red común también podría favorecer la creación de mercados secundarios más líquidos para los tokens inmobiliarios. Hasta ahora, la compraventa posterior a la emisión ha sido uno de los puntos débiles de este modelo, limitando su atractivo frente a los vehículos tradicionales de inversión colectiva.

España y la ventana de oportunidad

Para el mercado español, la aparición de RL1 coincide con un momento de creciente interés internacional en activos inmobiliarios. Fondos canadienses, estadounidenses y europeos han intensificado su presencia en segmentos como la vivienda estudiantil, el alquiler residencial y el turismo premium. La posibilidad de registrar esas operaciones en una red digital regulada facilitaría su integración en carteras diversificadas y reduciría costes administrativos.

Además, la red podría servir de puente para acercar la inversión inmobiliaria a perfiles retail, permitiendo la fraccionabilidad de activos con garantías más sólidas que las que ofrecen plataformas privadas dispersas. El reto, en este caso, será cómo combinar el acceso democratizado con los requisitos de protección al inversor que marcan la normativa europea.

Retos y preguntas abiertas

A pesar de las expectativas, el proyecto enfrenta importantes interrogantes. Entre ellos, la necesidad de coordinarse con marcos regulatorios nacionales, garantizar la compatibilidad con sistemas bancarios existentes y, sobre todo, generar suficiente volumen inicial para que la red tenga utilidad real.

Los expertos subrayan que la tecnología por sí sola no garantiza el éxito: hará falta voluntad política, claridad jurídica y adopción por parte de los principales actores del sector. El lanzamiento de RL1 es un paso significativo, pero el recorrido dependerá de su capacidad para convertirse en estándar de facto y no en una iniciativa más dentro del mosaico de soluciones blockchain.

Un horizonte transformador

Si RL1 logra consolidarse, la tokenización inmobiliaria podría dar un salto cualitativo en Europa. La transición de operaciones fragmentadas a un sistema común supervisado abriría nuevas posibilidades de financiación para promotores, diversificación para inversores institucionales y acceso democratizado para minoristas.

Para un sector que busca liquidez, transparencia y nuevas formas de atraer capital, la llegada de una infraestructura regulada no es solo un avance técnico: puede marcar el inicio de una nueva etapa en la inversión inmobiliaria europea.

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Disclaimer: Este artículo tiene un fin estrictamente informativo. En ningún caso puede interpretarse como una recomendación o consejo de inversión.