¿Está resurgiendo el real estate comercial o solo es una ilusión de precios?

09/09/2025 - ⏱️ 2 min

Durante los doce meses hasta junio, las transacciones en el segmento inmobiliario comercial alcanzaron un volumen global estimado de US$ 791.000 millones, lo que supone un crecimiento del 15 % interanual, según datos de MSCI . A simple vista, podría parecer el preludio de una recuperación real. Pero una mirada más crítica revela que el incremento se debe más a una elevación en los precios de los activos que a un mayor número de operaciones; el número total de transacciones descendió un 1 % en el mismo periodo .

Este matiz es crucial para comprender la verdadera salud del sector. El alza de los valores de transacción puede cubrir debilidades estructurales —como escasa liquidez o incertidumbre económica—, que solo afloran cuando las ventas se realizan. Por tanto, aunque los capitales fluyan hacia grandes activos, insisten los analistas de Savills citados por MSCI, lo verdaderamente vital es el volumen de operaciones —no solo el precio— como indicativo de un mercado dinámico y transparente.

En paralelo, la percepción pública del mercado inmobiliario cotizado sigue siendo prudente. Muchas empresas listadas —especialmente en mercados desarrollados— operan con descuentos promedio del 10 % respecto a su valor neto en libros (NAV), según UBS . Casos concretos refuerzan esta tendencia: Aroundtown, enfocada en Alemania, cotiza a menos de la mitad de su NAV; mientras que British Land o Land Securities se mantienen con descuentos superiores al 30 %. Esta discrepancia muestra que, pese a cierta recuperación en precios, el mercado sigue desconfiando de la capacidad de desinversión a esos niveles.

La contracción del número de transacciones contribuye a una preocupación fundamental: ¿hasta qué punto reflejan los valores de mercado una realidad negociable? La falta de numerosos compradores y vendedores reduce la visibilidad del verdadero nivel de precios, ralentiza la formación de mercado y puede inflar segmentos ilíquidos o mal valorados.

Aun así, hay señales que alientan. El aumento en valor, aunque impulsado por precios, implica un retorno a la operativa tras años de retraimiento —en 2023, de hecho, los volúmenes habían caído más de un 30 %. Además, la recuperación es geográficamente amplia: el avance de doble dígito se observa en América, EMEA (Europa, Oriente Medio y África) y, con menor intensidad, en Asia-Pacífico.

Pero debe advertirse: esta aparente recuperación no es homogénea ni libre de riesgos. El hecho de que los activos se valoricen sin un crecimiento paralelo en transacciones significa que el mercado podría revertir si desaparece la mínima apetencia inversora. Hasta que se observe un repunte tangible en el número de operaciones, el sector seguirá en una fase frágil.

En resumen, el real estate comercial parece tener algo de oxígeno tras un ciclo prolongado de contracción, pero esta reanimación tiene más que ver con precios elevados que con actividad real. La verdadera prueba llegará con un repunte sostenido del volumen. Mientras tanto, el escepticismo institucional persiste, los descuentos bursátiles continúan y el mercado requiere pruebas más que señales de superficie.

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Este contenido no debe interpretarse en ningún caso como asesoramiento de inversión.