Rendimientos logísticos europeos siguen comprimiéndose: España como escenario de oportunidades emergentes

06/10/2025 - ⏱ 3 min

En el primer trimestre de 2025, España registró una absorción logística récord para ese periodo, con más de 710.000 m² contratados y un volumen de inversión en industrial y logístico superior a 400 millones de euros —más del doble que en el mismo periodo de 2024—, situándose un 4 % por encima del promedio quinquenal. Esta fuerte demanda, unida a un entorno de capital fluido en Europa, está empujando a la baja los yields prime en logística, generando tensiones sobre los precios y abriendo flancos para inversionistas que sepan leer el paisaje.

A escala europea, los mercados industriales y logísticos también muestran señales de consolidación: los volúmenes de inversión crecieron un 18 % en los últimos doce meses, aunque con un inicio de 2025 moderado en algunas plazas. Según el informe global de perspectivas, se espera que las rentas prime logísticas aumenten un 1,8 % promedio en 2025 en las mejores ubicaciones del continente, lo que en términos reales supondría una estabilización frente a la inflación subyacente.

Este entorno —altísima competencia por los activos prime, compresión de rendimientos y demanda resiliente— define un escenario doble: para grandes fondos es un momento de consolidación, pero para operadores con visión, estructura ágil y criterio, surgen nichos en el “middle market” donde la competencia aún no ha llegado con fuerza.

Dinámicas detrás de la compresión de yields

La presión sobre los rendimientos logísticos deriva de dos fuerzas principales, que se retroalimentan:

Capital institucional en búsqueda de refugio
Ante la volatilidad de otras clases de activos, muchos grandes fondos internacionales han vuelto su mirada hacia la logística como clase defensiva, avalada por fundamentos estructurales como el auge del comercio electrónico, la necesidad de hubs de distribución y el nearshoring industrial. Este flujo de capital eleva los precios de adquisición y empuja los yields hacia márgenes más ajustados.

Menor presión de tipos y expectativas macro
En diversos informes de mercado se proyecta que, si los bancos centrales relajan su postura o monetizan apoyos, el coste de capital será más favorable para inversiones inmobiliarias —lo que incentiva la asunción de riesgo.

El resultado combinado: los activos “core” ya incorporan muchas de las expectativas positivas, mientras que los activos de calidad intermedia o en mercados secundarios comienzan a ser explorados por inversores dispuestos a trabajar el activo (renovación, certificaciones ESG, mejora operativa).

España: un caso de particular interés

La evolución del mercado logístico español en los primeros meses de 2025 subraya la intensidad del apetito:

• La absorción en la Zona Centro alcanzó 249.000 m² (+17 % interanual), y Cataluña registró un avance del 32,7 %.
• En el resto del país, la contratación fue de más de 330.000 m², un 51 % superior al año anterior, representando el 47 % de la absorción nacional.
• En total, los 710.000 m² contratados marcan un pico histórico para un primer trimestre.
• Se cerraron 11 operaciones logísticas, de las cuales seis fueron por debajo de 20 millones de euros, representando un 17 % del volumen total.

Estos datos sugieren un mercado donde conviven grandes operaciones con múltiples negocios medianos, lo que potencia la posibilidad de entrar con ticket moderado —pero con buen criterio— en operaciones interesantes. Además, en el segundo trimestre de 2025, se ha observado que la renta prime logística en España ronda los 7,00 €/m²/mes, impulsada por la demanda y la escasez de producto de calidad.

También hay que notar que, aunque España mantiene dinamismo, algunas plazas europeas muestran signos de moderación: por ejemplo, la tasa de vacancia logística promedio en Europa superó el 5 % en el primer trimestre de 2025. En Alemania y en los Países Bajos ciertas transacciones grandes han sido más escasas, lo que presiona aún más hacia los mercados periféricos.

Este contraste genera un movimiento estratégico: mientras que los proxies prime en París, Ámsterdam o Hamburgo enfrentan márgenes comprimidos, en España —y en ciertas regiones secundarias— emergen zonas con espacio para agregar valor.

Qué puede aprender un inversor “retail” con criterio

Ante este contexto, la clave no es competir en lo obvio, sino encontrar zonas intermedias donde la compresión no se haya completado, y donde se pueda intervenir para mejorar el activo. Aquí es donde el conocimiento y el análisis se vuelven diferencia. Un inversor retail (o alguien que no tenga escala institucional) puede mirar hacia:

• Activos logísticos en regiones en crecimiento, pero fuera de las grandes metrópolis, con posibilidades de reconfiguración o extensión.
• Operaciones de tamaño medio (< 20 millones) que atraen menos atención institucional pero que pueden captar flujos antes de que suba la competencia.
• Inmuebles con oportunidades ESG, mejoras tecnológicas o incorporación de servicios (energía renovable, digitalización, eficiencia logística) que les otorguen ventaja competitiva.
• Participación fraccionada o co-inversión en plataformas que agrupen varios activos logísticos medianos.

Y aquí entra la misión de Realty Investor: queremos actuar como facilitador de esa ruta. No pretendemos ser una promotora más, sino un filtro, una lupa y una puerta de entrada. En nuestra plataforma trabajaremos para:

• Señalar tempranamente zonas logísticas con potencial de compresión adicional.
• Ofrecer análisis simple pero riguroso (ratios básicos, escenarios de sensibilidad) que permitan calibrar riesgo frente a retorno.
• En un futuro, habilitar formatos de inversión tokenizados o participaciones mínimas que permitan acceder a estos activos sin comprar una nave completa.

Nuestro objetivo es que no necesites ser un gran fondo para aplicar criterios sofisticados. Queremos que leas noticias como esta no solo como lector, sino como alguien que detecta una apertura antes que muchos grandes operadores.

Perspectivas y matices clave

Si bien la compresión de yields logísticos parece tener recorrido, no es un camino lineal. Los riesgos incluyen:

• Que los costes de capital vuelvan a subir si los bancos centrales endurecen su política.
• Que se acumulen inventarios logísticos nuevos (oferta) que tensionen el equilibrio entre oferta y demanda.
• Que la competencia se estreche demasiado: muchos inversores querrán participar del mismo nicho, elevando los precios hasta un nivel de retorno marginal.

Además, las proyecciones de CBRE y otros informes señalan escenarios alternativos: bajo un escenario adverso macro, el crecimiento real de las rentas prime podría transitar territorio negativo por primera vez en más de una década.

En resumen, la fase actual puede describirse como una “compresión avanzada pero no agotada”: muchos jugadores ya están en los tramos más evidentes, dejándose margen en los intermedios. Para quien sabe mirar, ese margen puede ser el espacio donde construir ventaja.

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Disclaimer: Esta publicación no debe interpretarse como consejo de inversión. Cualquier decisión financiera conlleva riesgos y debe consultarse con profesionales antes de actuar.