La regulación del alquiler en zonas tensionadas: freno al encarecimiento residencial
26/08/2025 - ⏱️ 2 min
El Gobierno ha oficializado una medida que podría marcar un antes y un después en la contención del precio del alquiler en España: la reciente declaración de nuevas zonas de mercado residencial tensionado. El Boletín Oficial del Estado (BOE) incluyó, el 29 de julio de 2025, a San Sebastián, A Coruña y 21 municipios navarros, elevando a 301 el número total de áreas con este estatus. En conjunto, estas localidades agrupan más de 8,28 millones de habitantes afectados por los nuevos límites regulatorios Roda Abogados · Clave Inmueble · El País · Idealista.
El propósito de esta medida, enmarcada en la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, es poner coto al alza descontrolada de los alquileres en áreas con desequilibrios claros entre oferta y demanda. Según esta normativa, se pueden establecer índices de referencia de precio (IRAV), limitaciones al importe de los nuevos contratos y un régimen de bonificaciones fiscales para propietarios que reduzcan sus rentas Wikipedia · Cadena SER.
La declaración ha sido potenciada por la saturación del mercado residencial. En comunidades como Cataluña, la aplicación previa de la figura tensionada ya evidenció resultados tangibles: entre el segundo y cuarto trimestre de 2024, los alquileres en los primeros 140 municipios afectados descendieron una media del 4 %, y en Barcelona capital, la caída alcanzó el 6,4 %, situándose en 1 117 € de renta media Wikipedia.
En paralelo, el Banco de España ha seguido alertando sobre la escasez estructural de vivienda y la presión creciente sobre el parque residencial. Las dinámicas de mercado han provocado que los precios de alquiler aumenten de forma sostenida, mientras que buena parte del territorio —especialmente las zonas turísticas— destina hasta el 50 % de sus viviendas al alquiler vacacional, reduciendo aún más la disponibilidad para residentes El País.
Para entender el impacto real: en las nuevas zonas tensionadas, el Gobierno obliga a los grandes tenedores (habitualmente aquellos con más de cinco viviendas) a respetar los precios establecidos en el índice de referencia. Además, se activan incentivos fiscales para los pequeños propietarios que ofrezcan precios más bajos que los vigentes Idealista · Cadena SER · Wikipedia. Las administraciones autonómicas y locales tienen ahora tres años —con posibilidad de prórroga— para desplegar planes que amplíen la oferta de alquiler, incluyendo viviendas públicas o programas de vivienda asequible Cadena SER · ElHuffPost.
Esta medida surge en un contexto político complejo. Comunidades gobernadas por el PP han mostrado reticencias históricas a aplicar restricciones al mercado, especialmente en Madrid. Sin embargo, Galicia (A Coruña), Navarra y el País Vasco (San Sebastián) —regiones en las que estas declaraciones ahora se producen— han dado señales de priorizar la contención del precio a través de la colaboración estatal Blog iad.
Conclusión
La extensión de las zonas tensionadas representa un movimiento decisivo del ejecutivo español por contener la escalada del alquiler en áreas urbanas con desequilibrios estructurales. La combinación de herramientas legales —como índices de referencia, limitación de precios y estímulos fiscales— y los precedentes de Cataluña sugieren un modelo que, bien ejecutado, puede estabilizar el sector inmobiliario a medio plazo.
No obstante, el éxito dependerá de la capacidad de las administraciones para implementar vivienda pública y asequible en plazos realistas, así como de la colaboración efectiva entre organismos territoriales y el Estado.
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Disclaimer: Esta publicación es exclusivamente informativa. No debe interpretarse nunca como consejo de inversión o financiero.
