Un año de regulación del alquiler en Cataluña: caen los precios en zonas tensionadas pero crece el alquiler vacacional

01/08/2025 - ⏱️ 2min

La normativa catalana de regulación del precio del alquiler cumple un año desde su entrada en vigor. Impulsada por la Generalitat bajo el paraguas de la Ley estatal por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), la medida ha afectado a 140 municipios declarados zonas tensionadas, donde se concentra más del 70 % del parque de alquiler residencial. A los doce meses de su aplicación efectiva, el impacto empieza a ser cuantificable y genera una mezcla de resultados: moderación de precios en áreas específicas, ralentización de nuevas ofertas y auge del alquiler turístico.

Según los datos más recientes del Institut Català del Sòl (Incasòl), el precio medio del alquiler en las zonas reguladas ha descendido un 4,9 % interanual, frente a un aumento del 2,6 % en municipios no sujetos a la limitación. El recorte más significativo se ha observado en el área metropolitana de Barcelona, donde barrios como Nou Barris, Horta-Guinardó o Sant Andreu han registrado caídas superiores al 6 %. En cambio, el centro histórico y zonas prime mantienen precios estables o al alza debido a una creciente conversión de viviendas hacia usos turísticos.

Incentivos y barreras para la oferta

La normativa limita el precio del alquiler en zonas tensionadas al índice oficial de referencia, y en caso de grandes tenedores (más de 10 viviendas), obliga a respetar además el último contrato previo. Esta medida ha tenido efectos dispares según el tipo de propietario. Las grandes gestoras institucionales, como Testa o Fidere, han optado por mantener sus inmuebles dentro del mercado residencial, ajustando rentas y priorizando la estabilidad de ocupación. En cambio, miles de pequeños propietarios han optado por retirar sus pisos del mercado o migrarlos al alquiler de temporada, donde no se aplican los topes.

De hecho, según cifras de Fotocasa y Idealista, la oferta de alquiler tradicional se ha reducido un 15 % en los municipios regulados, mientras que el número de anuncios de alquiler por meses o turístico ha crecido un 21 % en el mismo periodo. Esta dualidad ha reavivado el debate sobre la efectividad de la norma y su capacidad real para ampliar el acceso a la vivienda.

“El precio promedio puede haber bajado, pero la disponibilidad real ha empeorado para los inquilinos que buscan estabilidad y contratos largos. Se está trasladando oferta al margen del régimen regulado”, explica Miquel Garcia, economista de Funcas y especialista en política de vivienda. “Es una dinámica similar a la observada en Berlín o París tras la implementación de controles de renta”.

Impacto en nuevos desarrollos

Uno de los efectos menos visibles pero más relevantes de la regulación ha sido su influencia sobre el sector promotor. El Build to Rent (BTR), segmento en crecimiento en los últimos cinco años, ha sufrido una ralentización clara en Cataluña. Varias operaciones proyectadas en L’Hospitalet, Badalona y Sabadell han sido paralizadas o rediseñadas ante la imposibilidad de justificar retornos suficientes para los fondos inversores.

Según datos de CBRE, la inversión en proyectos de alquiler en Cataluña ha caído un 42 % interanual, frente a una caída del 12 % en el conjunto de España. El capital institucional está redirigiendo su interés hacia comunidades autónomas con marcos normativos más predecibles, como Andalucía, Madrid o la Comunidad Valenciana.

“No se trata solo del límite al precio, sino de la incertidumbre jurídica. Si no se permite actualizar las rentas o se exige devolver depósitos incluso sin sentencia, es muy difícil financiar estos desarrollos”, afirma Álvaro San Román, director de inversiones de una promotora nacional.

Contrapuntos sociales y defensa institucional

Desde el Govern, sin embargo, el balance es positivo. La consellera de Territori, Ester Capella, ha asegurado que “la regulación ha permitido reducir la presión sobre las familias con menos recursos, y evitar subidas especulativas en zonas vulnerables”. El ejecutivo catalán defiende que el efecto de moderación ha sido especialmente notable entre los contratos nuevos, y que se han frenado los incrementos abusivos en municipios costeros y del extrarradio.

El Gobierno central también respalda el modelo catalán como “referencia de aplicación efectiva” de la Ley estatal. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha anunciado que estudian extender la fórmula a otras autonomías, condicionando parte de los fondos europeos a la aplicación de zonas tensionadas y parques públicos de alquiler.

No obstante, organismos independientes como el Consejo General de Economistas y el Banco de España han mostrado reservas. En su último informe de estabilidad financiera, el supervisor advirtió que “las medidas que limiten la rentabilidad del alquiler pueden reducir la inversión y, a medio plazo, empeorar el acceso a la vivienda”.

El dilema del próximo año

Con elecciones autonómicas previstas para 2026 y un creciente debate sobre la vivienda como derecho básico, la continuidad de esta regulación está sujeta a revisión. Algunos partidos, como Junts o el PP catalán, han propuesto introducir incentivos fiscales en lugar de topes obligatorios, mientras que desde Comuns y ERC defienden reforzar la intervención y crear una Agencia Pública del Alquiler que actúe como contrapeso al mercado.

En paralelo, el auge del alquiler turístico —especialmente en municipios como Sitges, Girona, Roses o la propia Barcelona— está erosionando los efectos positivos de la norma. El número de licencias ha aumentado un 17 % interanual, pese a la existencia de restricciones locales. Plataformas como Airbnb y Booking concentran ya más del 20 % del inventario total en zonas costeras, lo que genera tensiones crecientes con residentes y ayuntamientos.

A medida que se consolida este nuevo mapa del alquiler en Cataluña, el reto será garantizar un equilibrio real entre asequibilidad, seguridad jurídica y suficiencia de oferta. El primer año de aplicación ha sido solo un punto de partida en un terreno aún en disputa.

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