La recuperación silenciosa del sector inmobiliario directo en Europa: ligeras mejoras en volumen y retorno tras período de incertidumbre
22/09/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado inmobiliario no cotizado (“non-listed real estate”) europeo muestra estas últimas semanas signos alentadores, con volúmenes de inversión y retornos que comienzan a estabilizarse después de trimestres marcados por la repricing, la incertidumbre macroeconómica y los elevados costes de financiación. El último informe INREV Market Insights correspondiente al segundo trimestre de 2025 revela que, aunque la recuperación es aún frágil, hay elementos que sugieren que el mercado podría estar acercándose a un punto de inflexión.
Transacciones y retornos en Q2 2025
En Q2 2025, los volúmenes de transacción directa en Europa se elevaron hasta aproximadamente €47,5 mil millones, frente a €43,6 mil millones en el trimestre anterior. Aunque la subida no es abrupta, supone un avance claro y sitúa el volumen cerca del promedio de los últimos tres años. Dentro de esos números, el sector de oficinas jugó un papel relevante, con unos €11,5 mil millones en transacciones en el trimestre.
El retorno total de los fondos inmobiliarios no cotizados en Europa se situó en 0,98 % en Q2 2025, ligeramente por debajo del 1,08 % del trimestre anterior. El capital growth se mantuvo en terreno positivo, aunque modesto: alrededor de 0,58 % en el periodo móvil de un año, lo que sugiere que los valores de los activos ya no caen de forma generalizada.
Factores que impulsan la coyuntura
- Mejoras en las condiciones financieras: prestamistas bancarios y no bancarios muestran mayor disposición a facilitar crédito, con cierta flexibilidad en términos y covenants.
- Atracción hacia el sur de Europa: España e Italia lideran el sentimiento inversor; España destaca con una intención neta del 23 % de aumentar inversión.
- Estabilidad tras el repricing: los ajustes en mercados como Francia y Alemania han acercado precios a niveles de valor, mientras el distributed income return compensa la moderación del crecimiento de capital.
Retos que persisten
- Crecimiento de capital débil: positivo pero bajo; la apreciación del activo aún no compensa todos los riesgos y costes asociados.
- Desigualdad por sectores y ubicaciones: activos prime se recuperan más rápido; oficinas secundarias con baja eficiencia energética siguen penalizadas.
- Inflación, tipos e incertidumbre macro: tensiones en costes de materiales y construcción elevan el umbral de rentabilidad para nuevas promociones.
- Sentimiento prudente y liquidez cautelosa: si los datos macro decepcionan, el repunte podría perder tracción.
Implicaciones estratégicas para el sector
- Selección rigurosa del riesgo: mayor preferencia por prime (oficinas bien situadas, residencial de calidad, logística eficiente).
- Vivienda vs. otros usos: la demanda de alquiler y obra nueva coloca al residencial en mejor posición relativa frente a oficinas o retail.
- Negociación de financiación: mejoras en LTV y covenants pueden reducir coste y riesgo financiero para quienes aseguren términos favorables.
- Valor del ESG y eficiencia: la eficiencia energética y criterios ESG facilitan acceso a financiación, atraen capital y reducen vacancias.
Conclusión
Europa atraviesa una fase de recuperación medida en el mercado inmobiliario no cotizado. Los volúmenes han mejorado, los retornos se mantienen positivos y algunos mercados —especialmente en el sur— lideran el repunte. No es un boom, sino un rebote que exige disciplina, selección cuidadosa de activos y vigilancia del entorno macro. Se abre una ventana de oportunidad para quienes actúen con prudencia y estrategia.
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Disclaimer: Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento de inversión.
