Europa entra en una recuperación moderada del inmobiliario: más actividad en ‘living’, ajuste de precios y financiación algo más benigna
24/09/2025 - ⏱️ 2 min
La tesis de una recuperación “lenta pero consistente” del real estate europeo en 2025 suma evidencias, aunque con claros matices por país y por tipología de activo. Los últimos balances de consultoras y asociaciones sectoriales dibujan un panorama mixto: el volumen invertido repunta frente a 2024 en varios segmentos —especialmente vivienda en alquiler y residencias—, mientras otras áreas aún acusan la resaca de tipos altos y la incertidumbre macro. El mensaje del Banco Central Europeo, que mantuvo tipos sin cambios el 11 de septiembre de 2025, añade estabilidad a un cuadro que, por ahora, favorece la normalización gradual de las transacciones y un cierre de la brecha entre compradores y vendedores.
CBRE anticipa en su Mid-Year Review 2025 que la mejora en la actividad transaccional continuará a lo largo del año a medida que se estrechan los diferenciales de precio (‘bid-ask’) y mejoran las condiciones de financiación (compresión de márgenes sobre ‘swaps’ y mayor disponibilidad de deuda en euros), tres factores que están liberando cartera para la venta y reactivando procesos que quedaron “congelados” en 2023–2024.
En la misma línea, Savills estimó que el volumen europeo de inversión en la primera mitad de 2025 rondaría los 95.000 millones de euros, un +11% interanual, señal de que el punto de inflexión de 2024 está dando paso a un flujo mayor de cierres, si bien desde niveles aún contenidos.
La fotografía, no obstante, está lejos de ser lineal. MSCI detectó una caída interanual del 10% en el 2T 2025 (volumen europeo: 46.200 millones de euros), un retroceso que recuerda la sensibilidad del mercado a shocks políticos y comerciales. JLL, por su parte, describe una moderación del crecimiento del volumen directo global en el trimestre (US$179.000 millones), enfatizando la “dispersión” por sectores y geografías. El resumen: el ciclo de recuperación existe, pero su pendiente es modesta y con baches.
Living, el motor de la recuperación
Donde sí hay señales más nítidas es en el ecosistema living (vivienda en alquiler, residencias de estudiantes, sénior y multifamily). JLL cifra en 13.500 millones de euros la inversión privada en living en el 2T 2025, +35% trimestral y +2% interanual; en el primer semestre, el agregado sube un 7% interanual hasta 23.500 millones. El tirón obedece a fundamentales de demanda (demografía, urbanización, escasez de oferta y costes de sustitución altos), a la defensividad del flujo de rentas y a la mayor claridad de precios tras el ajuste de 2023.
En los mercados cotizados, termómetro útil para expectativas, EPRA destacaba a finales de agosto unas “perspectivas positivas pero más moderadas” para el 2S 2025; y varios análisis coinciden en que las inmobiliarias cotizadas europeas recuperaron alrededor de un 10% en el 1S 2025, después de haber “sobre-descontado” la corrección en 2023. Este rebote, aunque volátil, suele anticipar mayor liquidez y más actividad en el mercado directo con retraso de varios meses.
El pulso macro acompaña, pero sin euforia. Los PMI compuestos de la zona euro se mantuvieron ligeramente expansivos en septiembre (51,2), con divergencias marcadas entre Alemania (al alza) y Francia (a la baja). La lectura para el inmobiliario: el crecimiento tibio y la inflación cercana al objetivo del BCE eliminan presiones adicionales sobre los tipos, lo que estabiliza cap rates y ayuda a que los subyacentes de alquiler sigan absorbiendo incrementos de costes.
En el capítulo de retornos del no cotizado, el INREV Quarterly Fund Index reportó en 2T 2025 una rentabilidad total del 0,98%, levemente por debajo del trimestre previo pero en positivo por cuarto trimestre consecutivo, consolidando la salida del terreno recesivo de 2022–2023. Este dato es coherente con un entorno de estabilización de valoraciones, en el que el componente de renta sostiene los resultados mientras el ajuste de capital se agota.
¿Dónde se ve la recuperación… y dónde aún no?
Living y logística ligera registran el mayor apetito de capital: necesidades estructurales de vivienda asequible y la capilaridad del comercio electrónico —con cadenas de suministro que priorizan proximidad— mantienen tasas de ocupación elevadas y capacidad de traspasar inflación a rentas. Las operaciones se concentran en Alemania, Países Bajos, España e Italia, con carteras build-to-rent y activos de última milla en ubicaciones conectadas. El sesgo del inversor: core/core+ con asset management activo para capturar yield-on-cost vía reposicionamiento.
Oficinas ‘prime’ bien ubicadas y verdes encaran un giro más lento pero tangible: el flight-to-quality y los requisitos ESG obligatorios sostienen las mejores rentas en CBD, mientras activos obsoletos sufren mayor vacancia y descuentos de doble dígito para volver a ser financiables. En mercados con presión de reconversión (París, Madrid, Milán), la oficina-a-residencial gana tracción, pero el business case depende de licencias, profundidad de la demanda residencial local y costes de transformación.
Retail de conveniencia y parques abiertos (parques de medianas) han sorprendido por su resiliencia en ingresos, con footfall y tickets medios estabilizados; sin embargo, la compresión de yields es selectiva y exige granularidad en análisis de renta y ventas por m².
Lo que está facilitando (y frenando) el cierre de deals
Financiación: CBRE subraya que, pese a que los swaps a 5 años han ido “de lado”, la compresión de márgenes y mayor liquidez bancaria en la eurozona han reducido el coste efectivo de la deuda respecto a 2023; esto, unido a la estabilización de los tipos oficiales, está desbloqueando procesos. El BCE, por su parte, mantuvo tipos en su reunión de septiembre, con inflación “cerca” del 2%, reforzando el ancla de previsibilidad.
Precio: el ajuste de 2023–2024 allanó el terreno. Varias guías de casas de análisis sostienen que la convergencia de expectativas entre comprador y vendedor se traduce en más acuerdos, aunque los datos de MSCI recuerdan que no todos los trimestres son iguales y que el ruido geopolítico y arancelario puede retrasar cierres.
Oferta: la escasez de nueva promoción que destaca JLL a escala global limita el riesgo de sobreoferta, especialmente en Europa, lo que ayuda a sostener las ocupaciones de activos estabilizados. En residencial, la falta de suelo y los costes de construcción refuerzan la ventaja relativa del standing stock bien ubicado y del forward funding selectivo.
Riesgos a vigilar en el tramo final de 2025
- Dispersión macro en la UE: el diferencial entre Alemania (mejorando) y Francia (en contracción) puede crear “dos Europas” en la velocidad de absorción y en la prima de riesgo local. Reuters
- Coste de capital y spreads: si los Bund repuntan o se prolonga la incertidumbre comercial, la recomposición de valoraciones puede ralentizarse y devolver presión a yields exigidos. Los prints trimestrales de MSCI ya han mostrado que la tendencia no es lineal.
- Liquidez desigual: el repunte del 1S que proyecta Savills no garantiza una senda ascendente continua; JLL advierte de una moderación del crecimiento en volúmenes del 2T. Gestión del ‘pipeline’ y realismo en underwriting serán diferenciales.
Conclusión: un mercado que vuelve, sin prisa y sin atajos
Europa avanza hacia una normalización ordenada del inmobiliario: más actividad en living y activos operativos, estabilización del no cotizado, bolsas que descuentan parte de la mejora y una financiación algo más amable. No es un “rally” homogéneo, sino un retorno a la selectividad: activos core bien ubicados, con credenciales ESG reales y business plans ejecutables, captan la demanda. La clave para el inversor y el promotor en este tramo del ciclo pasa por disciplinar el precio, blindar la estructura de deuda y aceptar que, en 2025, la recuperación es moderada por diseño.
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Disclaimer: Este artículo tiene fines exclusivamente informativos y de análisis sectorial. En ningún caso debe interpretarse como una recomendación o consejo de inversión.
