Del “banco malo” a la vivienda social: la reconversión de Sareb impulsa el parque público
24/07/2025 - ⏱️ 2 min
En un movimiento sin precedentes, el Consejo de Ministros ha aprobado la transferencia de 40 000 viviendas y 2 400 suelos desde Sareb a Sepes, reforzando la apuesta pública por el alquiler asequible. Valorados en 5 900 M€, los activos pasarán a formar parte permanentemente del parque estatal sin coste adicional para las familias.
El alcance de una medida histórica
El pasado 1 de julio, el Consejo de Ministros autorizó la cesión de 40 000 viviendas y 2 400 suelos pertenecientes a Sareb, entidad creada en 2012 para gestionar los activos tóxicos derivados de la crisis financiera, a Sepes, que ahora actúa como organismo estatal de vivienda y suelo social. Los terrenos incluidos en la operación podrían albergar 55 000 nuevas viviendas, lo que eleva el valor total de los activos transferidos a 5 900 millones de euros.
La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, justificó la operación como una reparación: “lo que un día sirvió para rescatar a los bancos, hoy sirve para rescatar a las familias”. Se garantiza que estos activos permanecerán en el parque público “para siempre”, con alquileres limitados al 30 % de los ingresos familiares y situados por debajo del precio de mercado.
Objetivo y calendario de ejecución
La operación se articula en fases. En una primera etapa, se priorizarán unas 13 000 viviendas listas para habitar, que podrían comenzar a ofertarse ya a finales de 2025. Posteriormente, se incorporarían gradualmente el resto de activos, a la par que se irían desarrollando los suelos identificados para nuevas promociones.
El traspaso será formalizado mediante una transmisión lucrativa al Patrimonio Estatal y luego gestionado por Sepes, sin coste para el Estado. El Boletín Oficial del Estado ha fijado criterios técnicos y geográficos: áreas metropolitanas, municipios insulares o con más de 5 000 habitantes, suelo urbano viable, y adaptación a normativa, habitabilidad y eficiencia.
Fortalecer el acceso y equilibrar el mercado
La nueva plataforma operativa de Sepes, con un diseño funcional “al estilo Idealista público”, permitirá consultar ofertas, realizar solicitudes, gestionar viviendas y contratos desde un portal único. La combinación de activos existentes y suelo edificable refuerza los planes del Gobierno para ampliar el parque público en un contexto de presión inmobiliaria histórica.
Con menos del 4 % de vivienda pública, España está muy por debajo de la media europea, y este refuerzo del parque público puede corregir parcialmente ese déficit.
Riesgos estructurales y financieros
La retirada de 40 000 viviendas asequibles del mercado libre, algunas valoradas en torno a los 100 000 €, podría tensionar todavía más los precios en determinadas regiones. El sector ya alerta de posibles efectos inflacionistas localizados.
Por otro lado, Sareb complica su hoja de ruta: la pérdida de estos activos reduce significativamente sus ingresos —se estiman 5 900 M€— y compromete su capacidad de amortizar la deuda restante, que supera los 29 400 millones de euros antes de 2027.
Interpretación y desafíos
- Potenciación del parque público: la incorporación incrementa el stock con inquilinos a precios asequibles. Si se suma suelo edificable, la capacidad puede aproximarse a 100 000 unidades.
- Tensión en el mercado libre: la desaparición de oferta asequible puede impactar en zonas tensionadas, encareciendo segundas viviendas y fortaleciendo el posicionamiento de la oferta pública.
- Sostenibilidad de Sareb en cuestión: la entidad vinculada al FROB pierde pilares financieros clave, lo que puede adelantar su liquidación o implicar reestructuraciones adicionales.
- Eficiencia operativa de Sepes: su rol va más allá del suelo; ahora gestiona activos, construye, administra alquileres y da servicio continuo a inquilinos. La efectividad institucional será determinante.
- Integración territorial: la coordinación con autonomías y ayuntamientos es clave para activar los suelos, acelerar rehabilitaciones y asegurar la aplicación correcta de zonas tensionadas.
Conclusión
La transferencia de 40 000 viviendas y 2 400 suelos de Sareb a Sepes marca un punto de inflexión en la política pública de vivienda. Supone un paso significativo hacia un parque público más sólido y accesible, pero también plantea retos de gestión, financieros y regulatorios. El éxito dependerá tanto de la capacidad operativa de Sepes como del impacto que esta acción tenga en la dinámica del mercado libre.
El reloj avanza: las primeras promociones están previstas para finales de 2025, y este año será decisivo para comprobar si la intervención estatal logra equilibrar un mercado que, hasta ahora, se debate entre crisis de oferta y presión de precios.
Suscríbete para recibir análisis semanales, acceso prioritario a datos de mercado y avances exclusivos en la política de vivienda estatal.
