Portugal redefine su Golden Visa tras excluir el inmobiliario: auge de los fondos y revalorización del alquiler en Lisboa y Oporto

22/07/2025 - ⏱️ 2 min

Tras casi una década siendo uno de los principales motores del mercado residencial de lujo, el sector inmobiliario portugués ha dejado oficialmente de ser canal válido para obtener residencia por inversión. La reforma legal que excluye la inversión directa en vivienda como vía para obtener el Golden Visa (residência por atividade de investimento) entró en vigor en octubre de 2023 y ya muestra sus efectos con claridad: caída de las compraventas premium en Lisboa y Oporto, auge de los vehículos financieros alternativos y un nuevo impulso al alquiler de larga duración en zonas prime.

El programa, lanzado originalmente en 2012, permitió a ciudadanos extracomunitarios obtener residencia legal en Portugal a cambio de invertir en inmuebles por al menos 500.000 euros (o 350.000 euros en rehabilitación). En sus primeros años, representó más del 20 % del total de compras extranjeras en el centro de Lisboa. Sin embargo, el fuerte aumento de los precios y el efecto expulsión sobre residentes locales provocaron un giro político que culminó con su eliminación para el real estate.

A cambio, el Gobierno ha redirigido el programa hacia nuevas áreas como los fondos de capital riesgo (mínimo 500.000 €), la financiación de proyectos científicos, la creación de empleo, o las donaciones al patrimonio cultural nacional. La nueva orientación del visado responde a una doble lógica: desincentivar la especulación inmobiliaria y atraer capital más alineado con el desarrollo económico estructural del país.

Reconfiguración de la inversión extranjera

El impacto ha sido inmediato. Según el Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), las solicitudes de Golden Visa vinculadas a inversión en vivienda han caído un 95 % desde la entrada en vigor del nuevo régimen. En paralelo, las solicitudes vía fondos de inversión han crecido un 182 % en el último año, especialmente a través de vehículos domiciliados en Luxemburgo y gestionados por entidades portuguesas como Stag Fund, BlueCrow o Lynx Asset Managers.

La mayoría de estos fondos invierte en activos inmobiliarios indirectos —ya sea a través de deuda, rehabilitación urbana en zonas no restringidas o residencial para alquiler asequible— lo que permite mantener una vinculación al sector sin incurrir en prohibiciones. Esta evolución está generando un mercado secundario dinámico en el que los gestores compiten por atraer capital cualificado y ofrecer retornos estables de entre el 5 % y el 7 % anual neto de comisiones.

“Portugal ha logrado reposicionar su visado de inversión hacia un modelo más sostenible, que prioriza impacto económico sobre mera adquisición de activos. No es casualidad que el 70 % del capital de 2025 provenga ya de estructuras financieras reguladas”, declaró esta semana en conferencia pública Tiago Antunes, secretario de Estado de Asuntos Europeos.

Reequilibrio del mercado residencial

En el plano inmobiliario, el fin del Golden Visa clásico ha moderado los precios de venta en zonas tradicionalmente tensionadas como Chiado, Príncipe Real, Alfama y el casco histórico de Oporto. Según datos de Confidencial Imobiliário, el precio medio de venta en estos barrios cayó entre un 5 % y un 8 % interanual en el primer semestre de 2025, tras una década de crecimiento acumulado superior al 120 %.

Sin embargo, lejos de provocar una crisis sectorial, esta corrección ha sido absorbida con rapidez por la demanda interna y por un nuevo perfil inversor centrado en el alquiler de medio y largo plazo. Empresas como Vanguard Properties, Vic Properties y Habitat Invest están reorientando su pipeline hacia desarrollos de build to rent (BTR), incentivados también por nuevas deducciones fiscales para proyectos destinados al alquiler asequible.

En este sentido, el nuevo marco legal ha favorecido una diversificación territorial: zonas como Setúbal, Cascais, Braga o el Algarve interior están captando flujos que antes se dirigían en exclusiva a Lisboa y Oporto, con proyectos de viviendas unifamiliares, coliving y senior living para clientela europea con alto poder adquisitivo.

El alquiler como eje estructural

El mayor beneficiado del nuevo escenario ha sido el mercado del alquiler. La retirada de grandes compradores especulativos ha reducido la presión sobre el stock disponible y ha permitido a los operadores institucionales consolidar su posición en la gestión profesional de activos. En paralelo, el Gobierno portugués ha lanzado iniciativas como el Programa de Arrendamento Acessível y ha ampliado la disponibilidad de suelo público para promociones en derecho de superficie.

El resultado: el alquiler medio en Lisboa ha dejado de crecer por encima del 10 % anual como sucedía entre 2021 y 2023, estabilizándose en torno al 3 % en lo que va de 2025. En zonas periféricas como Amadora o Almada, incluso se han registrado ligeros descensos.

Según Savills Portugal, el volumen de inversión institucional en residencial en alquiler superó los 400 millones de euros en el primer semestre de 2025, con perspectivas de cerrar el año en torno a los 850 millones. Entre los protagonistas figuran nombres como Round Hill Capital, Aermont Capital, Catella o incluso bancos lusos que están creando sus propios REITs (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria).

Perspectivas a medio plazo

Aunque algunos operadores tradicionales del sector inmobiliario lamentan la pérdida de liquidez inmediata provocada por la reforma, la mayoría de analistas considera que el nuevo modelo introduce una estabilidad más sana a largo plazo. El objetivo es replicar el patrón observado en países como Francia o Alemania, donde la inversión extranjera existe, pero bajo fórmulas institucionales y con retorno regulado.

Además, Portugal se consolida como destino prioritario para inversores que buscan seguridad jurídica, fiscalidad competitiva y oportunidades de renta pasiva en euros. La combinación de capital canalizado por fondos, incentivos al alquiler asequible y dinamismo en ciudades secundarias está redefiniendo el mapa del real estate luso.

En un momento en que otros países como Grecia o Hungría están ampliando sus programas de visado por inversión con componentes inmobiliarios agresivos, Portugal opta por una vía más sofisticada: menos volumen, más valor añadido, y una arquitectura financiera más alineada con los estándares europeos de transparencia y sostenibilidad.

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