Los operadores logísticos europeos reordenan su cartera: desinversiones selectivas y rotación de activos para mantener rentabilidad en un ciclo de desaceleración
14/10/2025 - ⏱ 2 min
Este artículo tiene un propósito exclusivamente informativo y no constituye en ningún caso una recomendación ni asesoramiento de inversión.
El sector logístico europeo atraviesa una fase de ajuste silencioso. Tras casi una década de expansión sostenida, los principales operadores están iniciando procesos de desinversión selectiva en activos maduros para liberar capital y reforzar su posición financiera ante la moderación de la demanda. En España, donde el auge de la logística impulsado por el comercio electrónico ha alcanzado un punto de madurez, la tendencia ya se refleja en operaciones recientes en los ejes de Madrid, Barcelona y Valencia.
Según datos de CBRE y Savills Aguirre Newman, la inversión logística en Europa cayó un 22 % interanual en el primer semestre de 2025, marcando el nivel más bajo desde 2016. El enfriamiento de la demanda, el encarecimiento de la financiación y la estabilización del comercio electrónico han obligado a los fondos especializados a replantear sus carteras. Grupos como Prologis, Segro o Logicor —líderes del mercado europeo— están adoptando una estrategia dual: mantener los activos “core” en ubicaciones prime y vender naves secundarias o periféricas con menores retornos.
De la expansión acelerada a la gestión activa del portfolio
Durante los años posteriores a la pandemia, la logística se consolidó como el gran refugio del capital institucional. El auge del e-commerce y las interrupciones en las cadenas de suministro impulsaron una carrera por la adquisición de suelo industrial. Entre 2020 y 2023, la rentabilidad promedio de los activos logísticos europeos cayó del 5 % al 3,7 %, según JLL, reflejando un fuerte apetito inversor y una compresión de márgenes.
Pero el contexto actual es distinto. Con tipos de interés elevados, menor consumo y costes operativos al alza, el sector se ha desplazado hacia una fase de rotación y consolidación. La prioridad ya no es crecer, sino optimizar. “Estamos viendo un cambio estructural: los propietarios buscan activos más líquidos, eficientes energéticamente y mejor conectados, mientras venden aquellos que no encajan en su estrategia a largo plazo”, explica un informe de Knight Frank sobre el mercado logístico europeo de 2025.
En España, esta tendencia se refleja en la venta de activos logísticos maduros en el corredor del Henares y la primera corona de Barcelona, así como en la entrada de nuevos jugadores especializados en sale & leaseback, que permiten a las empresas liberar capital sin renunciar al uso operativo de los inmuebles.
Fondos reequilibran posiciones en un entorno de menor apalancamiento
El entorno macroeconómico ha añadido presión sobre las carteras apalancadas. La subida de los tipos del BCE —que mantiene el tipo principal en el 3,75 % desde julio— ha encarecido la refinanciación de deuda y reducido la capacidad de compra de fondos medianos y family offices. En consecuencia, el volumen de operaciones se ha concentrado en inversores con capacidad de financiación propia o acceso a líneas institucionales.
Los operadores internacionales están aprovechando la coyuntura para vender activos no estratégicos en mercados secundarios como Polonia, República Checa o Portugal, reinvirtiendo los ingresos en ubicaciones prime de Alemania, Países Bajos y España. “El capital se está moviendo hacia mercados con liquidez comprobada y estabilidad jurídica”, apuntan desde BNP Paribas Real Estate.
En España, el atractivo logístico se mantiene sólido por la ubicación estratégica del país como punto de entrada de mercancías hacia Europa. La demanda de plataformas de distribución en la Comunidad de Madrid, el área metropolitana de Barcelona y la zona de Valencia sigue siendo robusta, con una tasa de ocupación superior al 95 %, según Cushman & Wakefield. Sin embargo, la escasez de suelo y el aumento de los costes de construcción están reduciendo los márgenes de rentabilidad de nuevas promociones.
Desinversiones para reforzar balance y sostenibilidad
En este contexto, muchos fondos están aplicando estrategias de rotación verde: vender activos antiguos para financiar la construcción o rehabilitación de nuevos centros logísticos con certificaciones sostenibles (BREEAM o LEED). Este tipo de operaciones permite mantener la rentabilidad y responder a la creciente exigencia ESG de los inversores institucionales.
Un ejemplo es Prologis, que ha anunciado la venta de parte de su cartera europea de naves con menor eficiencia energética para reinvertir en proyectos con certificaciones avanzadas. También Merlin Properties, en España, ha reforzado su presencia en logística de última milla con proyectos más eficientes y automatizados, mientras explora la desinversión en activos logísticos tradicionales con rentabilidades decrecientes.
El ajuste actual no implica un retroceso del sector, sino una transición hacia una etapa de madurez y gestión activa. Las grandes plataformas logísticas se están convirtiendo en activos financieros complejos donde la rentabilidad depende tanto de la ubicación como de la calidad operativa y tecnológica del inmueble.
La digitalización del análisis: un nuevo paradigma para el inversor
Mientras los grandes operadores optimizan sus carteras, el mercado logístico se abre también a nuevos perfiles de inversores. La tokenización de activos logísticos y el crowdlending inmobiliario están permitiendo que el inversor minorista participe en proyectos antes reservados a fondos y socimis. Estas herramientas, reguladas y respaldadas por tecnologías DLT, han comenzado a transformar la forma en que se distribuye el capital en el real estate europeo.
En este contexto, surgen iniciativas como Realty Investor, que busca facilitar el acceso a este tipo de oportunidades de forma segura y transparente. La plataforma —en fase de desarrollo— agregará en una sola app las principales inversiones inmobiliarias digitales del mercado, desde crowdfunding residencial hasta tokenized real estate. Su propósito es organizar y comparar las oportunidades disponibles, no gestionarlas, ayudando al inversor retail a comprender los riesgos y el contexto económico detrás de cada proyecto.
Para un mercado como el logístico, caracterizado por grandes cifras y estructuras complejas, esta digitalización del análisis puede marcar un cambio profundo. En lugar de limitarse a seguir la evolución de grandes fondos, los inversores particulares podrán analizar tendencias, comparar rentabilidades y acceder a información antes reservada a profesionales.
Un nuevo equilibrio en el inmobiliario industrial
El ciclo logístico europeo entra así en una fase de madurez más sofisticada. Ya no se trata de comprar suelo y construir naves, sino de gestionar carteras, equilibrar deuda, medir huella de carbono y optimizar retornos. España, como polo estratégico del sur de Europa, seguirá atrayendo capital, pero también exigirá una visión más selectiva, sostenible y digital.
La desinversión no implica retirada, sino adaptación. Los grandes operadores lo saben, y el capital minorista —apoyado en plataformas tecnológicas y mayor transparencia— empieza a entenderlo también. En un mercado que se profesionaliza a gran velocidad, la información y la claridad se convierten en los verdaderos activos.
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Disclaimer: Esta publicación es meramente informativa y no debe interpretarse como consejo de inversión.