Las oficinas europeas frente al desafío híbrido: resiliencia en los activos prime y presión en los secundarios

29/09/2025 - ⏱ 2 min

El mercado europeo de oficinas vive un momento de redefinición. Tras dos años de endurecimiento monetario, la inversión en inmobiliario comercial muestra señales divergentes según la fuente consultada. MSCI calcula que en la primera mitad de 2025 el volumen de inversión cayó un 7 % interanual, hasta unos 91.700 millones de euros. En cambio, Savills estima un incremento del 11 % en el mismo periodo, mientras que CBRE detecta un repunte del 6 % en el segundo trimestre en la Europa continental, excluyendo Reino Unido.

Detrás de estas cifras se esconde una misma realidad: la brecha entre los activos prime y los secundarios se ha ampliado como nunca. Los edificios céntricos, sostenibles y con altos estándares tecnológicos mantienen rentabilidades estables e incluso al alza. En contraste, los inmuebles obsoletos, alejados de los ejes financieros o sin certificaciones ambientales, sufren caídas en valoraciones y requieren fuertes descuentos para atraer capital.

El auge del trabajo híbrido es uno de los principales vectores de este cambio. Las grandes corporaciones han reducido su necesidad de superficie total, pero concentran la demanda en oficinas de mayor calidad que les ayuden a retener talento y cumplir con los compromisos ESG. Este proceso, acelerado desde la pandemia, ha dejado al descubierto una parte del stock que necesita inversiones millonarias en rehabilitación para seguir siendo competitivo.

España ha emergido como una de las excepciones positivas en este entorno. Según Cushman & Wakefield, la inversión en oficinas en el país creció un 29 % en el primer semestre de 2025, impulsada por la actividad en Madrid y Barcelona. La capital catalana fue la gran protagonista: la contratación de oficinas aumentó un 53 % en el segundo trimestre, alcanzando unos 95.000 m², de acuerdo con BNP Paribas Real Estate. Este récord confirma el atractivo del mercado español en un momento en que otros países europeos registran parálisis.

Francia ofrece un panorama mixto. Los activos core siguen captando grandes operaciones, como la compra por Blackstone de un edificio “trophy” en el distrito Trocadéro de París por 819 millones de dólares en septiembre, según Reuters. Sin embargo, más allá de estas operaciones emblemáticas, el resto del mercado muestra menor dinamismo. En Alemania, la debilidad económica se refleja en las ciudades secundarias, donde las rentas han retrocedido y la inversión se concentra exclusivamente en ubicaciones prime de Berlín, Fráncfort y Múnich.

Los próximos dos años estarán marcados por el reto de la deuda. Entre 2025 y 2027 vencen miles de millones de euros en préstamos inmobiliarios en Europa, lo que obligará a refinanciaciones en condiciones más duras. AEW estima un déficit de financiación cercano a los 86.000 millones de euros, una presión que puede desencadenar ventas forzadas y, al mismo tiempo, oportunidades para inversores especializados en estrategias de “value add”.

El mercado de oficinas europeo se encamina así hacia un escenario más selectivo. Los activos que se adapten a las exigencias de sostenibilidad, flexibilidad de uso y digitalización continuarán atrayendo capital institucional. Los que no lo hagan corren el riesgo de quedar al margen del mercado. La divergencia entre prime y secundarios, y entre países como España y Alemania, marca el inicio de un nuevo ciclo en el inmobiliario europeo, donde la oficina sigue siendo un activo estratégico, pero en condiciones muy distintas a las de hace apenas una década.

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Este artículo tiene carácter meramente informativo. No constituye, en ningún caso, una recomendación ni asesoramiento de inversión. Las decisiones de inversión deben adoptarse con asesoramiento profesional independiente.