Neinor Homes ve desplomarse su beneficio un 67 % en primer semestre de 2025 mientras avanza con su OPA sobre Aedas Homes

31/07/2025 - ⏱️ 2 min

Neinor Homes, uno de los principales actores del sector inmobiliario residencial en España, experimentó un retroceso significativo en su rentabilidad durante el primer semestre de 2025: el beneficio neto cayó un 67 %, hasta apenas 3,25 millones de euros, frente a los aproximadamente 10 millones obtenidos en el mismo periodo del año anterior. El beneficio neto ajustado también sufrió una caída del 44 %, situándose en 6,3 millones de euros, debido en parte a gastos no recurrentes vinculados a la operación corporativa en curso.

Los ingresos del grupo descendieron un 14 %, quedando en 146 millones de euros, frente a los 170‑180 millones del mismo período anterior. El EBITDA también retrocedió cerca de un 18 %, hasta 17,5 millones, aunque el margen bruto se mantuvo saludable, en torno al 30,6 %, apoyado en una política de precios disciplinada y control de costes de construcción.

Durante el semestre Neinor entregó 803 viviendas, parte de su cartera propia y de su negocio de gestión de activos, que incluye suelos, alquileres y desarrollos gestionados para terceros. El negocio promotor (BTS) aportó 112 millones a través de 323 viviendas entregadas a un precio medio unitario de unos 348.000 €, mientras que el área de gestión de activos aportó otros 9 millones, y servicios y ventas de suelo sumaron cerca de 27 millones.

No obstante, estos resultados deteriorados se producen en un contexto estratégico intenso: Neinor lanzó el pasado junio una oferta pública de adquisición (OPA) sobre Aedas Homes, valorada en 1.070 millones de euros. La CNMV admitió a trámite la operación el 11 de julio y las garantías bancarias correspondientes fueron emitidas el 14 de julio, marcando un paso clave en el proceso. Castlelake, principal accionista de Aedas con cerca del 79 % del capital, ya ha comprometido su participación en la oferta, lo que despeja el camino hacia la culminación del acuerdo.

La consolidación daría lugar a la mayor promotora residencial de España cotizada, con una cartera combinada en suelo para más de 40.000 viviendas, incluyendo alrededor de 9.000 unidades destinadas a alquiler asequible. Neinor estima que la sinergia aportará un incremento del beneficio del 40 % entre 2025 y 2027, y permitirá elevar los dividendos a partir de esa consolidación. La fusión es respaldada financieramente por un préstamo de 750 millones de euros de Apollo, una ampliación de capital y emisiones de instrumentos de deuda garantizada por bancos como Santander y BBVA.

¿Qué significa para el sector inmobiliario?

Desde la perspectiva del real estate, la operación supone un claro movimiento hacia la consolidación de un mercado acusado de atomización entre promotoras medianas y fondos especializados. Neinor busca escalar su plataforma y ganar eficiencia mediante volumen y diversificación geográfica, con fuerte presencia en Madrid, Costa del Sol y País Vasco.

Aedas, por su parte, reportó ingresos récord en el segundo trimestre de 2025, con 185 millones (+15 % interanual), un EBITDA de 20 millones y entregas por más de 1.100 viviendas, lo que refuerza la lógica empresarial de la operación.

La caída del beneficio de Neinor alerta sobre la tensión de corto plazo entre oposición a los mercados inmobiliarios tradicionales y las inversiones necesarias para reconfigurar el sector, pero la estrategia parece encajar con una visión proactiva: monetizar su banco de suelo —22.400 unidades en cartera a cierre de junio— y acelerar entregas programadas en la segunda mitad del año, con objetivo de 2.000 unidades y entre 600‑700 millones de ingresos a cierre de 2025.

Para promotores, inversores institucionales y reguladores, la operación abre interrogantes sobre los riesgos de mayor concentración en el sector, posibles prácticas de precios en nuevos desarrollos, y el equilibrio entre vivienda asequible y rentabilidad para accionistas. Los analistas del mercado apuntan que, aunque la OPA eleva el perfil de Neinor, también implica mayor apalancamiento (22,9 %) tras la distribución de 155 millones en dividendos y un aumento de deuda neta ajustada a 334 millones a junio frente a 238 millones a cierre de 2024.

En conclusión: un giro estructural en el real estate español

La caída en el beneficio de Neinor en el primer semestre de 2025 refleja los costes financieros y operativos de una estrategia expansionista transformadora. Sin embargo, la apuesta por la OPA sobre Aedas es coherente con una visión de largo plazo: consolidar capacidades para competir a escala europea, aprovechar un banco de suelo significativo y reforzar la capacidad de entrega en un sector que sigue lidiando con déficit estructural de oferta de vivienda. La operación marca un hito en la consolidación del sector promotor español y podría definir las pautas competitivas durante los próximos años.

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Disclaimer: Esta publicación tiene fines exclusivamente informativos y jamás puede interpretarse como consejo de inversión.