Nacional de Reaseguros compra la torre Serrano 240 por ~45 M€: señal de regreso al prime de oficinas en Madrid
26/09/2025 - ⏱️ 2 min
En el matiz silencioso del mercado inmobiliario español, una operación discreta pero reveladora ha sacudido la percepción de quiénes están tomando posiciones en el sector de oficinas de Madrid. Nacional de Reaseguros —una entidad de corte familiar y perfil poco mediático— ha alcanzado un acuerdo para adquirir el edificio de oficinas situado en la calle Serrano 240, inyectando nueva vida al mercado prime de oficinas en la capital. tokenizacion-inmobiliaria-europa-09-2025.webp
El vendedor es el fondo internacional AEW, que en el último año ha reorientado su cartera hacia segmentos como logística o residencial. El mandato de venta lo gestionaron CBRE y JLL, un indicio de un proceso competitivo entre potenciales compradores.
Un edificio con historia reciente de reposicionamiento
La operación cobra relevancia porque Serrano 240 no era un activo cualquiera: es una torre de oficinas con ~7.950 m² y 70 plazas de aparcamiento, ubicada en Chamartín, muy cerca del P.º de la Castellana y del complejo Azca.
AEW adquirió el edificio en 2016 por ~26 M€ e invirtió otros ~4 M€ en remodelación y reposicionamiento (instalaciones, fachadas y adaptación de espacios), elevando su calidad en un contexto de escasez de oficinas prime.
Durante su tenencia, la ocupación rondaba el 83 %, con inquilinos como la entidad pública ENAC (varias plantas) y una sucursal de BBVA en planta baja como activo comercial. tokenizacion-inmobiliaria-europa-09-2025.webp
Con el acuerdo actual, se estima que la transacción se sitúa en torno a ~45 M€, lo que implica una revalorización notable frente al coste total histórico invertido. tokenizacion-inmobiliaria-europa-09-2025.webp
Implicaciones para el mercado de oficinas en Madrid y España
- Volatilidad hacia el capital nacional y patrimonialista: que una reaseguradora familiar actúe como comprador muestra una redistribución de poder en el mercado. Los actores domésticos con flexibilidad compiten con ventaja frente a fondos sujetos a mayores restricciones. tokenizacion-inmobiliaria-europa-09-2025.webp
- Regreso del apetito por oficinas prime: pese a años complejos para el segmento, la operación sugiere que en ubicaciones céntricas y activos de alta calidad existe demanda dispuesta a asumir riesgo.
- Plusvalía en el eje reposicionado: si el precio ronda ~45 M€, el retorno frente a un coste histórico de ~30 M€ (adquisición + CAPEX) evidencia que el repositioning sigue siendo palanca de creación de valor.
- Presión indirecta sobre otros activos: una venta tan visible puede fijar comparables y permitir a propietarios exigir mejores condiciones (rentas, plazos) o acelerar desinversiones de activos marginales.
- Tendencia de desinversión internacional: AEW alinea su estrategia con la desinversión en oficinas de mercados maduros para reasignar capital a logística, residencial u otros nichos. tokenizacion-inmobiliaria-europa-09-2025.webp
Desafíos y riesgos que permanecerán en la sombra
- Respeto y gestión de contratos de arrendamiento existentes, con renegociaciones y expiraciones potenciales.
- Posibles cambios regulatorios o fiscales que alteren la rentabilidad esperada del activo.
- Escasez de oferta prime que tensiona precios y empuja a algunos compradores a ubicaciones alternativas, de demanda más volátil.
Conclusión
La compra de Serrano 240 por Nacional de Reaseguros no es una anécdota: sugiere un cambio en el equilibrio inversor del inmobiliario español. Mientras algunos fondos externos se repliegan o rotan hacia otros segmentos, actores domésticos con flexibilidad estratégica están aprovechando oportunidades en activos de calidad. En un Madrid con pocos productos prime disponibles, la operación se perfila como una de las más llamativas del año y podría servir de referente para valorar activos similares.
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Disclaimer: Este texto es meramente informativo y no constituye consejo de inversión.
