Migración y vivienda: cómo los flujos poblacionales tensan el mercado inmobiliario en España

11/08/2025 - ⏱️ 2 min

España vive hoy una paradoja: por un lado, la inmigración ha impulsado el crecimiento económico; por otro, ha contribuido a aumentar la presión sobre un mercado de vivienda ya tensado. De hecho, según Reuters, España fue la economía avanzada con mayor crecimiento en 2024 —un 3,2 % de PIB— y ello fue en buena parte gracias a la inmigración, que rejuveneció la fuerza laboral y aumentó la demanda interna. Sin embargo, esta misma dinámica ha acentuado la escasez de vivienda: los precios subieron un 44 % en la última década, mientras los salarios aumentaron solo un 19 %. Además, el país enfrenta un déficit estimado de 225.000 viviendas nuevas al año (Banco de Italia; RIUMA; Federal Reserve Bank of Chicago; Reuters).

Estudios académicos profundizan en este fenómeno. Entre 2000 y 2010, la inmigración fue responsable de aproximadamente un aumento anual del 2 % en los precios de la vivienda y entre un 1,2 % y 1,5 % en construcción de nuevas unidades residenciales, según González y Ortega (Nada es Gratis). Este hallazgo refleja la doble presión: demanda al alza y una oferta que no crece al mismo ritmo.

Las consecuencias no se reparten por igual. Una investigación reciente revela que, entre 2001 y 2010, la presión migratoria elevó los precios en regiones como Cataluña (1,68 %) y Comunidad Valenciana (2,27 %), si bien en la costa mediterránea el efecto fue menor (1,25 %) (Idealista; Cadena SER). En contraste, durante la década 2011–2019, la caída de población inmigrante redujo precios hasta un 4,2 % en Baleares y un 2,36 % en Cataluña (RIUMA).

Más allá de la propiedad, el alquiler ha sido especialmente receptivo a estos movimientos demográficos. De 2010 a 2019, el aumento de población inmigrante se asocia con una subida del 5,9 % en el precio de los alquileres, un reflejo de una oferta claramente insuficiente (Banco de Italia; Idealista; ResearchGate).

En el ámbito metropolitano, la inmigración también ha desplazado costes hacia la periferia. La alta demanda en Madrid y Barcelona, junto a la expulsión residencial de parte de la población autóctona, explica pérdidas netas de habitantes nativos —Madrid perdió más de 20.700 personas, Barcelona cerca de 7.500—, mientras los inmigrantes ocupaban empleos que los locales ya no querían y accedían en mayor medida a la vivienda urbana (Cinco Días).

Este desequilibrio demográfico se aprecia también en el fenómeno conocido como “efecto cinturón”: la elevación de precios en el centro urbano ha saltado a municipios periféricos como Coslada, Móstoles o Getafe, donde las subidas interanuales oscilan entre el 4,8 % y el 6,6 %, a menudo impulsadas por la inmigración y compras de extranjeros, mientras los salarios destinados al alquiler alcanzan niveles similares a los del centro hace cinco años (Cadena SER).

Conclusión

Los flujos migratorios han sido un catalizador esencial en el mercado inmobiliario español. Por un lado, fortalecieron la demanda, estimularon la construcción y dinamizaron la economía. Por otro, han acentuado tensiones en la oferta de vivienda y en los precios, especialmente en grandes ciudades y en el mercado del alquiler. Ante esto, la clave no solo está en evaluar el impacto cuantitativo de la migración, sino en impulsar políticas urbanísticas, regulaciones y colaboración público‑privada que traduzcan el crecimiento demográfico en viviendas accesibles y sostenibles, evitando aumentar la desigualdad social.

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Disclaimer: Esta información es meramente informativa y no debe interpretarse, bajo ningún concepto, como una recomendación o consejo de inversión.