El mercado inmobiliario europeo entra en ‘tierra de zombis’: mínimo movimiento, escasa financiación y sin señales de recuperación
06/08/2025 - ⏱️ 2 min
Por la redacción de Realty Investor
En un contexto de persistente incertidumbre financiera y desacoplamiento entre compradores y vendedores, el mercado inmobiliario europeo ha entrado en lo que analistas del sector ya denominan como una “zona zombi”. Así lo refleja el último informe de Reuters basado en datos preliminares del segundo trimestre de 2025, en el que se constata una parálisis alarmante en las transacciones de activos comerciales y una ausencia de recuperación estructural pese al ligero ajuste de tipos de interés en la eurozona.
Durante el primer trimestre del año, el volumen de transacciones en el mercado de real estate comercial europeo se estancó en 47.800 millones de euros, una cifra apenas superior al peor dato registrado en los últimos diez años. Según las cifras obtenidas por la agencia de noticias, los datos preliminares del segundo trimestre apuntan a una caída interanual del 20 % en el volumen de operaciones transfronterizas, con especial impacto en segmentos como oficinas y retail.
Los expertos coinciden: el sector está atascado en una especie de limbo, en el que ni los vendedores ajustan sus expectativas de precio a la nueva realidad financiera ni los compradores encuentran financiación asequible o seguridad jurídica suficiente para cerrar operaciones. “Hay una gran cantidad de capital esperando, pero la brecha entre compradores y vendedores sigue siendo abismal”, explica a Reuters Joe Valente, responsable de research inmobiliario en Europa de la gestora AXA IM Alts.
Los grandes fondos optan por esperar
En este entorno de escasa visibilidad, muchos de los grandes actores institucionales se están moviendo con extrema cautela o directamente han congelado sus operaciones. Empresas como Blackstone, Brookfield o PGIM han reducido su actividad de adquisiciones en Europa continental, centrándose exclusivamente en reposicionar carteras existentes o realizar desinversiones estratégicas.
La financiación sigue siendo una barrera clave. A pesar de la reciente pausa en la subida de tipos por parte del Banco Central Europeo, las condiciones de acceso al crédito continúan siendo estrictas, con LTVs (loan-to-value) reducidos y tipos base todavía muy por encima de los promedios históricos. “La compresión de yields no se está produciendo y eso bloquea la rotación natural de activos”, señala un directivo de una firma alemana de private equity inmobiliario que ha pedido no ser identificado.
Los sectores más afectados son el de oficinas tradicionales y el retail no prime, especialmente en Alemania, Francia y Países Bajos. En mercados como París o Frankfurt, activos que hace dos años se vendían con un yield del 3,5 % ahora apenas encuentran comprador incluso a niveles del 5 % o 5,5 %. El miedo al teletrabajo estructural y la erosión del comercio físico siguen pesando.
Las excepciones: logística y nichos alternativos
En este páramo transaccional, las excepciones son pocas, pero notables. Sectores como la logística de última milla, el residencial multifamily y activos alternativos como student housing o data centers han mostrado cierto dinamismo, aunque con operaciones muy selectivas y en mercados locales específicos como España, Italia o países del Báltico.
Un ejemplo reciente es la adquisición de una plataforma de 12.000 camas de residencias universitarias en seis países europeos por parte de Macquarie, como adelantó Reuters la semana pasada. “Los nichos con demanda estructural sólida y contratos indexados a inflación siguen siendo atractivos, pero no pueden arrastrar al conjunto del mercado”, advierte Valente.
En cuanto a la geografía, los países del sur de Europa —especialmente España y Portugal— han mostrado un comportamiento algo más resiliente, gracias al tirón de la demanda turística y al interés de inversores internacionales en activos ligados al ocio o al residencial vacacional. Aun así, el volumen agregado de transacciones está muy por debajo de los niveles previos a 2022.
El riesgo de un ajuste forzado
Detrás de esta atonía estructural se esconde un riesgo silencioso: el de una corrección forzada. Según diversas fuentes consultadas por Reuters, algunos prestamistas empiezan a presionar para revalorizar colaterales de activos con escasa liquidez, lo que podría traducirse en ventas forzadas o reestructuraciones en los próximos trimestres.
Ya se han detectado casos como el del edificio CityPoint en Londres, donde el propietario estaría explorando una renegociación de la deuda ante la falta de compradores al valor libro actual. “Muchas carteras se mantienen en pie bajo la estrategia de ‘extend and pretend’, pero la paciencia de los financiadores no es infinita”, advierte un analista londinense del sector.
En este sentido, la ausencia de movimientos no debe interpretarse como señal de estabilidad, sino como una acumulación de tensiones. La falta de visibilidad sobre la evolución macroeconómica, la inflación persistente y los riesgos regulatorios están erosionando la confianza en un rebote inminente.
Conclusión: mercado atrapado entre dos mundos
El real estate europeo comercial vive un momento singular: atrapado entre la memoria de los múltiplos exuberantes de 2021 y una realidad donde los fundamentales ya no justifican los precios de entonces. Ni el capital quiere entrar a valoraciones del pasado ni los propietarios están dispuestos —aún— a asumir pérdidas.
El resultado es un mercado que camina a paso de tortuga, con operaciones esporádicas, baja liquidez y una sensación generalizada de “esperar y ver” que puede prolongarse al menos hasta 2026 si no hay un catalizador claro. Mientras tanto, el riesgo latente de una cascada de repricings sigue sobrevolando el cielo de las grandes ciudades europeas.
Suscríbete a nuestra lista de embajadores de forma gratuita y accede antes que nadie a proyectos seleccionados en el mercado inmobiliario.
Disclaimer: Esta publicación tiene carácter meramente informativo y no constituye en ningún caso una recomendación ni asesoramiento en materia de inversión.