Málaga encabeza la tendencia de compra por extranjeros: operaciones, regiones y dinámicas del real estate español internacional
23/09/2025 - ⏱️ 2 min
En lo que va de año, el mercado inmobiliario español ha visto una consolidación del interés extranjero, tanto en volumen de transacciones como en la diversificación de nacionalidades y ubicaciones. Nuevos datos oficiales y recientes informes muestran no solo que las provincias costeras siguen siendo focos principales, sino que otras regiones también crecen en relevancia. Estas operaciones tienen importantes repercusiones en la estructura del mercado residencial y plantean tensiones en términos de precios, disponibilidad, regulación y políticas de vivienda.
Datos recientes: quién invierte, dónde y cuánto
Un estudio del Consejo General del Notariado registra que durante el primer semestre de 2025 los extranjeros adquirieron 69.412 viviendas en España, lo que supone un incremento del 1,8 % frente al mismo periodo de 2024. Este volumen marca un nuevo récord y ratifica que el flujo extranjero de compradores no se ha ralentizado pese al entorno de tipos de interés elevados.
En las provincias costeras y archipiélagos, las cifras más destacadas incluyen:
- Alicante: 33,2 % de las viviendas vendidas en el segundo trimestre fueron adquiridas por extranjeros.
- Baleares: 31,5 %.
- Málaga: 27,1 % de sus ventas residenciales compradas por no residentes.
- Santa Cruz de Tenerife: 25,8 %.
Las nacionalidades que más compran varían según región: británicos, neerlandeses, alemanes y franceses encabezan buena parte de la demanda extranjera. En Málaga dominan británicos, neerlandeses y alemanes; en Baleares los alemanes tienen mayor peso; en Alicante también destacan los neerlandeses y, en los archipiélagos, el comprador extranjero suele venir de Alemania y Reino Unido.
Casos concretos y operaciones destacadas
Entre las transacciones recientes más destacadas se incluyen:
- La cadena hotelera Hotusa ha adquirido ocho hoteles de la marca Silken, por valor de €250 millones, superando en la puja a un fondo estadounidense (LCN Capital Partners). Esta operación, aunque hotelera más que puramente residencial, representa una clara señal de cómo inversores locales elevan su capacidad frente al capital extranjero.
- El grupo Kronos Real Estate ha anunciado una inversión de €300 millones en vivienda de alquiler temporal (“flex living”) en la Comunidad de Madrid. Aunque la iniciativa está liderada por un actor nacional, parte de la financiación proviene de inversores privados, algunos de ellos internacionales.
Factores que impulsan esta inversión extranjera
- Calidad de vida, clima y costes comparados: España sigue siendo percibida como un destino atractivo para segundas residencias, jubilados e inversores de alquiler vacacional o a largo plazo.
- Mercado costero/insular fuerte: Baleares, Alicante, Málaga o Canarias mantienen tasas elevadas de compra extranjera, consolidando su atractivo pese al elevado precio por metro cuadrado.
- Escasez de oferta y regulaciones locales: en ciudades grandes o zonas con fuerte presión regulatoria, los compradores se desplazan a regiones costeras o menos reguladas, aunque las autoridades ya evalúan nuevas restricciones.
- Diversificación geográfica: crece la inversión en áreas secundarias, archipiélagos y municipios turísticos, con potencial de retorno por alquiler vacacional o segunda residencia.
Consecuencias estructurales en el sector inmobiliario
- Presión alcista en precios: en las zonas más demandadas por extranjeros, los precios de venta y alquiler suben con más fuerza, dificultando el acceso para residentes locales.
- Cambios en la tipología de oferta: proliferan viviendas adaptadas al comprador internacional, con servicios, amuebladas y cercanas a aeropuertos o infraestructuras turísticas.
- Impacto en políticas locales: municipios costeros e insulares estudian gravámenes, limitaciones de uso turístico y medidas fiscales para moderar efectos como la gentrificación.
- Financiación y riesgo regulatorio: los compradores extranjeros enfrentan impuestos, plusvalías, permisos y normativas de inversión que condicionan la rentabilidad neta.
Escenarios futuros y alertas
- Moderación de tipos de interés: podría acelerar la demanda extranjera, sobre todo de quienes compran con financiación en moneda local o tasas variables.
- Regulación más estricta en zonas costeras: podría enfriar el crecimiento o desviar inversión hacia destinos emergentes dentro de España.
- Cambios fiscales: nuevas medidas sobre impuestos de no residentes, plusvalías o sucesiones podrían alterar la rentabilidad esperada.
Conclusión
España continúa consolidándose como destino preferido de inversión inmobiliaria extranjera. Las provincias costeras y los archipiélagos siguen liderando en volumen de compras, pero el fenómeno se expande hacia nuevos modelos residenciales y actores nacionales que compiten con capital extranjero. Este dinamismo implica no solo oportunidades económicas, sino también desafíos en políticas de vivienda, accesibilidad y regulación futura.
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Disclaimer: Este artículo es puramente informativo y no constituye una recomendación ni consejo de inversión. Siempre consulta con profesionales financieros antes de tomar decisiones económicas o inmobiliarias.
