Madrid, en el punto de mira global por riesgo de burbuja inmobiliaria

25/09/2025 - ⏱️ 2 min

Madrid ha entrado en el radar internacional como una de las ciudades con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria en Europa. El último informe UBS Global Real Estate Bubble Index 2025, publicado el 23 de septiembre, sitúa a la capital española en el grupo de urbes con riesgo significativo tras registrar el mayor incremento real de precios de vivienda entre las 21 ciudades analizadas. El estudio, ampliamente seguido por inversores y analistas, señala que Madrid combina un fuerte crecimiento de la demanda con restricciones de oferta estructurales, una mezcla que históricamente ha precedido a tensiones de mercado.

Según UBS, los precios residenciales en Madrid han escalado un 35 % en términos reales desde 2019, impulsados tanto por el dinamismo de la economía local como por el flujo constante de capital internacional hacia la vivienda urbana. El informe destaca que, aunque ciudades como Zúrich, Toronto o Hong Kong encabezan el ranking global de burbujas, Madrid ha escalado posiciones con rapidez en los dos últimos años y se encuentra en una zona de «alto riesgo».

El dato llega en un contexto de récord histórico en el mercado español. Tal y como publicó El País el 19 de septiembre, el precio medio de la vivienda en España alcanzó los 2.093 €/m² en el segundo trimestre de 2025, el nivel más alto en 17 años. El Banco de España ha revisado además al alza el déficit estructural de vivienda, situándolo en 700.000 unidades adicionales necesarias, lo que refleja un desajuste crónico entre la creación de hogares y la producción de nuevas viviendas. Este desequilibrio alimenta las presiones sobre el mercado madrileño, donde los proyectos de obra nueva apenas representan una fracción de la demanda insatisfecha.

La comparación europea refuerza la singularidad del caso madrileño. Mientras que en Berlín o París los precios se han estabilizado o incluso corregido ligeramente, en Madrid la curva sigue apuntando hacia arriba. El informe de UBS atribuye este fenómeno a un «atractivo internacional creciente», que convierte la ciudad en destino preferente para inversores institucionales y particulares de renta alta que buscan diversificación en activos reales. Este flujo, sumado a la demanda doméstica, crea un escenario de competencia intensa que expulsa progresivamente a los compradores locales con menor capacidad adquisitiva.

Más allá de las cifras, la preocupación radica en la sostenibilidad del crecimiento. UBS advierte que «los precios de la vivienda se han desconectado parcialmente de los ingresos familiares y de los alquileres», una señal clásica de sobrevaloración. El índice de esfuerzo para adquirir vivienda en Madrid se sitúa ya entre los más altos de Europa, con ratios precio/ingreso que superan la media de la eurozona. En paralelo, el alquiler residencial en la capital se ha encarecido un 15 % interanual, lo que presiona aún más a los hogares jóvenes y de renta media.

El riesgo de burbuja no implica necesariamente un colapso inminente, pero sí aumenta la vulnerabilidad del mercado a cambios en el entorno macroeconómico. Un repunte de tipos de interés, una desaceleración económica o una corrección en la demanda internacional podrían actuar como catalizadores de una caída abrupta de precios. La experiencia de 2008 sigue siendo una referencia inevitable: entonces, la sobreexposición inmobiliaria de España desencadenó una crisis bancaria y un ajuste severo que tardó más de una década en superarse.

A diferencia de aquella época, hoy el sistema financiero español presenta una exposición más diversificada y con mayores colchones de capital. Sin embargo, los analistas consultados por UBS insisten en que la vulnerabilidad no debe medirse solo en términos bancarios, sino también en impacto social y urbano. El encarecimiento rápido de la vivienda en Madrid tiene consecuencias directas sobre la accesibilidad, la movilidad laboral y la cohesión social. El propio Banco de España ha advertido de que la falta de vivienda asequible se ha convertido en un riesgo macroeconómico que trasciende el sector.

El debate político añade otra capa de complejidad. El Gobierno central y la Comunidad de Madrid mantienen posturas divergentes sobre la regulación del mercado. Mientras el Ejecutivo nacional impulsa políticas de control de precios en áreas tensionadas, el gobierno regional apuesta por incentivos fiscales y mayor colaboración público-privada para estimular la oferta. Ambas visiones chocan en un momento en que la urgencia del problema se ha instalado en la agenda pública.

Los grandes fondos internacionales siguen observando con interés el mercado español, pero algunos han empezado a introducir cautelas. La experiencia reciente en Berlín, donde las regulaciones al alquiler redujeron la rentabilidad de forma abrupta, ha servido de advertencia. En Madrid, la incógnita es si el ciclo actual desembocará en una corrección ordenada o en un ajuste brusco que altere la percepción de España como destino seguro para el capital inmobiliario global.

Por ahora, la narrativa internacional se centra en la fortaleza de la demanda y el atractivo estructural de la capital española. No obstante, el informe de UBS concluye con un aviso claro: «El mercado de Madrid está en una fase avanzada del ciclo inmobiliario, donde los riesgos de corrección superan a las oportunidades de revalorización.» Para los analistas, la clave residirá en la capacidad de aumentar la oferta de vivienda de forma sostenida, sin lo cual la presión sobre precios seguirá alimentando la percepción de burbuja.

Suscríbete a nuestra lista de embajadores de forma gratuita y accede antes que nadie a proyectos seleccionados en el mercado inmobiliario.

Disclaimer: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye, en ningún caso, una recomendación ni un consejo de inversión. Cualquier decisión de inversión debe basarse en el análisis independiente y profesional de cada inversor.